Собираясь совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости, продавец желает реализовать его как можно быстрее и по выгодной цене. Перед тем, как выставить свое имущество на продажу, он задается вопросом, как будет лучше – или же довериться агентству недвижимости? Если вы решились заключить договор с риелтором, то необходимо представлять, что такое , все его плюсы и минусы. Об этом пойдет речь далее.

Определение эксклюзивного договора

Важно понимать, что при выставлении своей квартиры на продажу, ее будут продавать и другие риелторы без вашего согласия. Кто быстрее реализует, тот и получит комиссионные. Также можно довериться только одному агентству, заключить с ним так называемый эксклюзивный договор и освободиться от бесконечных звонков и расспросов о квартире. Зато риелтор даст гарантию, что продаст объект в кратчайшие сроки и за выгодную для продавца .

Не надо заключать эксклюзивный договор с первым попавшимся агентством. К выбору риелтора стоит подходить тщательно.

Эксклюзивный договор представляет собой договор, который предусматривает преимущественное право работы агентства по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости с конкретным клиентом. Данный документ содержит двустороннее обязательство, как со стороны клиента (заказчика), так и со стороны агентства недвижимости (исполнителя).

Клиент полностью доверяет агентству продать свое имущество и принять денежные средства по доверенности, а сотрудники обязуются добросовестно заниматься либо продажей за комиссионное вознаграждение. Агентство изо всех сил будет стараться угодить клиенту, так как каждая сделка предусматривает выгоду для него – прибыль. Риелторы всегда берут комиссию, при чем очень даже не малую.

Отметим, очень важный момент: эксклюзивный договор можно заключить лишь с одной компанией, в противном случае он таковым считаться не будет.

Продавец при заключении такого договора ничего не платит. Продают его объект за реальную рыночную . Комиссионное вознаграждение приплюсовывается к этой сумме. Его платит покупатель. Он, в свою очередь, тоже знает, что подобные услуги безвозмездно не оказываются.

Риелтор, который уважает свой труд, всегда работает на эксклюзивных договорах. Так он будет уверен, что его старания не останутся без вознаграждения.

Условия подписания

Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:

1. Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько );
2. Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
3. Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
4. При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
5. Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К плюсам относятся следующие моменты:

1. Защита продавца от непрофессионализма и криминала. Давая информацию сразу в несколько агентств, у продавцов появляется риск стать жертвой мошенничества. Может произойти и утечка информации, ведь на словах риелторы никаких гарантий не дают. Также случается и так, что под видом покупателей могут ходить воры. В дальнейшем последствия будут не очень приятными, концы в таких случаях найти крайне трудно;
2. Защита правовых и экономических интересов продавца. Агентства могут дать гарантию на успешное совершение сделки, его специалисты прослеживают буквально каждый шаг: на продажу, показ объекта, фиксацию данных потенциальных покупателей, заключение , передача денег продавцу и объекта покупателю. То есть организация работает на клиента и строго следит за своей репутацией;
3. Реальная оценка объекта недвижимости и анализ спроса. Продавец может запросить за свою квартиру слишком завышенную цену. Необходимо опираться на реальную оценку потребительского спроса. Оценку квартиры невозможно произвести на глаз. Чтобы узнать настоящую цену квартиры, риелтор проделывает большую работу по ее оценке, изучению рынка, сравнению с аналогами, стоимости реальных продаж;
4. Значительная экономия времени. Продавец теряет очень много времени, объясняя разным лицам одну и ту же информацию. Плюс еще больше времени уходит на показ квартиры. Если поручить продажу надежной компании, количество рискованных контактов значительно снижается и увеличиваются шансы продать объект на выгодных условиях;
5. Эффективная реклама за счет агентства. Риелтор дает максимально широкую рекламу по продаже объекта. Все продающие интернет-ресурсы работают платно, поэтому продавец экономит не только время, но и денежные средства.

К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.

Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.

Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.

В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости

ДОГОВОР № 77

возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости

Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).

1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.

1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:

2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.

2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.

2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.

2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.

2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:

3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.

3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.

3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.

3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.

3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.

3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.

3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.

3.8. Не наносить урон Объекту или иные действия, снижающие его рыночную стоимость.

3.9. Дать Исполнителю информацию о своем месте нахождения с указанием номера телефона и адреса.

3.10. Оплатить услуги, оказанные Исполнителем, в порядке и размере, предусмотренном в п. 5.1, 5.2 данного договора.

3.11. Продать Объект покупателю, который предложил Исполнитель.

3.12. В течение 3 (трех) рабочих дней с момента нахождения потенциального покупателя дать Исполнителю согласие либо отказ от заключения договора купли-продажи Объекта.

3.13. Обеспечить исключительные права на реализацию Объекта Исполнителю.

3.14. Оплатить услуги Исполнителя по факту выполнения им обязательств.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Договор вступает в силу после подписания его Сторонами и действует до 14 сентября 2017 года.

4.2. Прекращение договора возможно по желанию одной из сторон, при этом другую сторону необходимо письменно уведомить об этом за 2 недели до прекращения договора.

4.3. Досрочное расторжение договора Исполнителем возможно, если ему станет известно о нарушении гарантий и обязательств со стороны Заказчика.

4.4. При одностороннем расторжении договора Заказчик и Исполнитель несут ответственность, предусмотренным разделом 6 настоящего договора.

4.5. Обязательства по договору считаются полностью выполненными со стороны Исполнителя после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.

4.6. Заказчик поручает Исполнителю принять денежные средства (задаток, аванс) от покупателя на своих условиях.

5. РАСЧЕТЫ

5.1. Заказчик должен оплатить комиссионное вознаграждение Исполнителю в размере 100 000 (ста тысяч) рублей.

5.2. Комиссионное вознаграждение подлежит уплате со стороны Заказчика в течение 1 (одного) дня после регистрации права собственности на Объект.

5.3. Расходы по реализации Объекта оплачиваются так:

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Если Заказчик отказывается от продажи Объекта, он обязуется выплатить штраф в размере 10 (десяти) процентов от суммы комиссионного вознаграждения, указанного в п. 5.1.

6.2. Обе стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору в случае:

• действия непреодолимой силы;
• утраты собственником дееспособности или его смерти;
• вынесения органами местного самоуправления или государственной власти акта, который исключает возможность выполнения обязательств по договору.

7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Разногласия и споры, которые могут возникнуть при выполнении данного договора, по возможности будут разрешаться путем проведения переговоров между сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, спор будет рассматриваться в суде.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий договор составлен в 2-х (двух) экземплярах – по одному для каждой стороны. Экземпляры имеют одинаковую юридическую силу. Расторжение и изменения договора возможно только по обоюдному согласию сторон.

8.2. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность и не разглашать третьим лицам условия договора.

Итак, агентство недвижимости, с которым вы предполагаете начать сотрудничество, выбрано. С учетом всех рекомендаций, уже опубликованных в нашей газете. Предстоит следующий этап – заключение договора с риэлторской компанией.

О том, какие пункты должен содержать договор с агентством, на что следует обратить особое внимание при его подготовке и согласовании содержания до момента подписания рассказывает Михаил Барсуков, начальник юридического управления «ГИПОРТ.РУ»:

Правоотношения клиента и риэлтора на практике регулируются договором возмездного оказания услуг.

Основными целями заключения договоров с риэлторами на оказание услуг по совершению сделок с объектами недвижимости являются:

Закрепление правоотношений по поиску, осмотру объектов недвижимости,

Согласование условий и подготовка договора отчуждения недвижимости,

Оформление документов по приему-передаче правоустанавливающих документов.

На практике данные договоры в основном заключаются в простой письменной форме (в виде договоров на оказание информационных услуг, договоров агентирования (агентский договор), реже договоров комиссии и др.). И содержат следующие разделы: преамбулу, предмет договора, стоимость договора и порядок оплаты, права и обязанности сторон, ответственность сторон, срок договора, прочие условия.

Могут быть и другие разделы, которые встречаются реже.

Преамбула договора.

Кто подписывает.

В Преамбуле договора обязательно должно быть прописано, кто (фамилия, имя, отчество, должность) и на каких основаниях со стороны агентства его подписывает.

Важно! Перед подписанием клиенту следует убедиться, есть ли полномочия на подписание договора у конкретного лица на данный момент - запросить и ознакомиться с уставом и/или доверенностью.

Следует помнить, что правом заключать договоры на основании устава без доверенности обладают руководители организаций.

Другие лица: заместители руководителя, а также руководители филиалов, представительств, подразделений, должны действовать на основании надлежаще оформленной и заверенной доверенности.

В доверенности должна присутствовать подпись руководителя и печать фирмы, указан срок, на который она выдана, и объем полномочий данного лица.

Важно! При подписании договора лицом, не имеющим соответствующих полномочий, возникает риск признания договора недействительным.

Кто исполняет.

Если иное не предусмотрено договором, исполнитель (лицо, подписавшее договор) обязан оказать услуги лично.

Клиенту надо знать о том, кто конкретно будет оказывать ему данный вид услуг, поскольку ему предстоит нотариально оформлять доверенность на исполнителя (риэлтора).

Доверенность.

Если в доверенности клиент не предусмотрит для риэлтора права передоверия, то это означает, что все юридически значимые действия будет лично исполнять лицо, на которое оформлена доверенность. Особое внимание необходимо обратить на перечень полномочий (действий), который вправе будет осуществлять риэлтор, в том числе на право получения денежных средств за продаваемый объект недвижимости.

Предмет договора.

Здесь должна быть четко и однозначно изложена формулировка предмета сделки, т.е. общие обязанности риэлтора и клиента (заказчика), то есть, перечислены основные действия, которые обязан произвести агент или агентство, и прописано, что клиент должен оплатить данные услуги.

Из этого пункта должно быть понятно, какие конкретно услуги предоставляются клиенту. Наиболее часто содержание предмета договора выражается в форме предоставления информационных услуг риэлтором, реже - в форме осуществления конкретных действий. От полноты и правильности изложения содержания данного раздела зависят дальнейшие возможности клиента по защите своих прав, в том числе в судебном порядке.

В данном разделе должен быть подробно описан объект продажи (покупки) и его основные параметры. Возможно, клиент желает приобрести квартиру на определенном этаже, в конкретном районе города. И это обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае любое жилое помещение, которое предложит риэлтор своему клиенту, будет считаться надлежащим исполнением договора на оказание риэлторских услуг.

Важно! Клиенту необходимо помнить, что в подавляющем большинстве случаев первичная информация по поиску объектов недвижимости, потенциальных покупателей извлекается из открытых источников информации, и риэлтор по закону не несет ответственности за ее достоверность.

В крупных риэлторских компаниях, занимающих устойчивое положение на рынке недвижимости, в последние годы появились так называемые эксклюзивные договоры. При их подготовке клиенты имеют реальную возможность внести свои условия в текст договора. Но эксклюзивный договор является пока исключением, а не правилом.

Стоимость договора и порядок оплаты.

В каждой риэлторской фирме действуют свои правила (размер и порядок) оплаты. Стоимость услуг агентства недвижимости устанавливается либо в виде процента от стоимости недвижимого имущества (стоимости сделки), либо в твердой фиксированной сумме.

Как правило, договором предусматривается предоплата за оказываемые услуги. Данная предоплата может быть закреплена как в виде аванса, так и в виде задатка.

Важно! Клиенту необходимо знать, что в случае невозможности исполнения, возникшей по вине клиента (заказчика), услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, клиент (заказчик) возмещает исполнителю (риэлтору) фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Права и обязанности сторон.

Здесь закрепляются права и обязанности, как заказчика (клиента), так и исполнителя (риэлтора).

Обязанности клиента.

Как правило, в обязанности клиента включаются предоставление требуемых документов для совершения сделки, оплата предоставляемых услуг и участие в отдельных юридически значимых действиях (таких как нотариальное оформление доверенности, участие в показах, присутствие в регистрирующих органах и т.д.).

Обязанности исполнителя.

Что касается обязанностей риэлтора (исполнителя), то здесь клиенту следует обратить особое внимание на то, чтобы его действия были четко прописаны, а не сформулированы в общем виде. Например, осуществить поиск объектов недвижимости, в соответствии с заявкой клиента, в определенном количестве; провести столько-то показов; если покупка идет одновременно с продажей – то осуществлять поиск покупателя.

Сроки проведения показов на практике устно согласовываются с клиентом.

Что касается количества показов, то оно чаще всего ограничено. В договоре может быть зафиксировано суммарное количество показов за все время действия договора или вообще не зафиксировано.

Для клиента важно чтобы в обязанностях риэлтора были сформулированы конкретные действия по проверке «юридической чистоты» сделки (квартиры), т.е., что конкретно необходимо проверять, а именно:

1. Не наложен ли арест на объект? Или, может быть, существуют другие обременения, ограничения прав в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умалчивает?

2. Является ли лицо, продающее, сдающее данную квартиру, правомочным на совершение данной сделки?

3. Есть ли другие права третьих лиц в отношении данного жилого помещения, о которых продавец умышленно умалчивает?

4. Не проводились ли в жилом помещении несогласованные (самовольные) переустройство и перепланировка?

Возлагаются обязанности и на клиента. Покупатель обычно обязан предоставить исходные документы для совершения предстоящей сделки, в согласованное время прибыть на показ или представить объект для показа, заполнить соответствующий акт в установленной форме с внесением своих замечаний по данному показу, а также обязанность исполнения ряда других действий, о которых говорилось выше.

Невнесение клиентом замечаний в акт или в другой документ, оформляемый по результатам показа, лишает его письменного доказательства в возможном споре о соответствии показанного объекта заявленным им требованиям.

Важно! Передача документов должна осуществляться посредством оформления соответствующей расписки или описи по передаче документов.

Очень часто договор на оказание риэлторских услуг содержит условия, согласно которым клиент не имеет права обратиться в другую фирму за оказанием аналогичной услуги. Более того, в некоторых случаях в текст договора включают условия, по которым клиент будет обязан возместить риэлторской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем.

Материальный ущерб в данном случае может выражаться в упущенной выгоде, то есть недобросовестного клиента обязуют выплатить то вознаграждение, которое он бы выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу.

Ответственность сторон.

Здесь чаще прописывается ответственность клиента за внесение денежных средств – аванса и окончательной оплаты – в виде штрафных санкций.

А ответственность риэлтора формулируется в виде общей фразы – «в соответствии с действующим законодательством». Такая формулировка не дает клиенту четкого представления об ответственности агентства (в силу отсутствия полного представления о ее видах), которая должна включать меры за невыполнение тех или иных обязательств, а также за несоблюдение сроков их исполнения.

Согласно статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В договоре можно закрепить как одну из мер, так и их совокупность

Срок действия и порядок расторжения договора.

Договор оказания риэлторских услуг является срочным - заключается на определенный срок. Клиенту важно чтобы срок исполнения риэлтором своих обязанностей был отражен в договоре. На практике все складывается по-другому:

Либо данный срок не указывается вообще,

Либо он не оговорен конкретной календарной датой, а зависит от наступления какого-либо события. Например, «фирма обязуется продать квартиру клиента не позднее трех месяцев со дня, когда будет оформлена приватизация квартиры клиента».

Важно! Если клиент твердо нацелен на совершение сделки, то конкретный срок должен быть отражен.

Существует и другой «тонкий момент». В случае истечения срока действия договора, дальнейшие действия сторон, как правило, не описываются. И может сложиться такая ситуация, когда клиент внес аванс, сдал документы риэлтору, а должную услугу по договору не получил (требуемый объект недвижимости ему не нашли). И неясно, как ему поступить в данном случае, ведь в договоре не прописано, что аванс ему возвращается, не указан порядок возвращения сданных документов.

Сроком исполнения обязательства по договору является дата документа, подтверждающего принятие услуги клиентом, т.е. дата приемо-сдаточного документа.

Важно! Отсутствие конкретного срока исполнения обязательств по договору усложняет правоотношения сторон, создает неопределенность в применении взаимных санкций за нарушение договорных обязательств:

При определении конечного срока предоставления услуг риэлтором,

Уплате штрафов и пеней за не выполнение обязательств в срок,

Ведет к труднодоказуемости обстоятельств вины риэлтора в нарушении этих сроков.

При согласовании текста договора клиенту также необходимо знать:

Договор на оказание риэлторских услуг не может содержать более дискриминационные условия, чем обычно содержат в себе договоры такого рода. Прямой запрет на это можно проследить из анализа нормы ст. 428 ГК РФ.

Все условия договора можно подразделить на существенные и несущественные. Существенным условием договора является то, соглашение по которому между сторонами достигнуто, оно содержится в тексте договора и позволяет считать такой договор заключенным. Все остальные условия могут и не включаться в текст договора на оказание риэлторских услуг, но они будут соблюдены сторонами, исходя из обычаев делового оборота.

До подписания договора у клиента должна быть полная ясность по его содержанию, что не всегда возможно при отсутствии соответствующих теоретических знаний и практического опыта. Поэтому, прежде чем подписывать договор, клиенту желательно проконсультироваться у независимого юриста, специализирующего по недвижимости, чтобы избежать в будущем негативных последствий, в том числе финансовых потерь, обусловленных включением или не включением в текст договора определенных условий.

Подготовила Наталья Сергеева

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Ежедневно тысячи людей обращаются в агентства недвижимости и заключают с ними договоры на оказание услуг. При этом большинство граждан смутно понимает, какие условия должен содержать договор. Эта статья на поможет вам быть во всеоружии при переговорах с агентством недвижимости.

Каждый этап сделки по приобретению недвижимости состоит из множества операций, эффективность которых определяется профессионализмом сотрудников риелторской фирмы. Самое главное, чтобы все действия, совершаемые от вашего имени, соответствовали заключенному договору.

Успех сделки во многом зависит от профессионализма вашего риелтора. Человек, который впервые покупает или продает квартиру, не всегда понимает, какой объем работы нужно проделать, чтобы его мечта стала реальностью.

Договор позволяет избежать этой проблемы: в нем прописывается, за что вы платите и какие именно действия совершает риелтор. Если вы готовы доверить решение жилищных проблем риелторам, необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать вам о добросовестности фирмы. Если риелтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны: между вами и фирмой нет никаких обязательств и никакой ответственности.

В риелторских фирмах используются как стандартные формы договоров, так и произвольные договоры, которые могут содержать условия, ущемляющие ваши права. Но все же не стоит торопиться с подписанием договора. Обязательно изучите предложенный вам проект договора дома, а лучше всего показать его юристу.

Что же должен содержать договор в обязательном порядке?

1. Перечень услуг агентства в рамках договора.
2. Стоимость вознаграждения агентства.
3. Срок действия договора.
4. Стоимость объекта недвижимости.
5. Реквизиты сторон.
6. Опись документов.
7. Кто и какие собирает справки.
8. Ответственность агентства.
9. Ответственность клиента.
10. О расторжении договора.

Смотрите также: Чем аргументировать повышенный уровень арендной платы

Рассмотрим подробнее каждый из пунктов.

1. Договор должен содержать конкретный перечень услуг агентства

В договоре с риелторской фирмой необходимо четко прописать предмет договора, т.е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Как правило риелторские фирмы оказывают разнообразные услуги:

• подбор вариантов квартир;
• проверка комплекта правоустанавливающих документов, представленных продавцом;
• изучение «истории» квартиры по всем собственникам;
• сбор необходимых справок и документов;
• подготовка и заключение предварительного договора купли-продажи или договора аванса (задатка) и контроль его соблюдения;
• проведение сделки купли-продажи (подготовка и заключение );
• подача документов на государственную и получение свидетельства о праве собственности;
• присутствие в качестве свидетеля при внесении денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу;
• оформление ;
• контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о покупке или продаже квартиры, а не «об оказании риелторских, консультационных или информационных услуг». В последнем случае есть вероятность оплатить видимость бурной деятельности риелтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией, а затем передачи квартиры от продавца покупателю.

Минимальный пакет услуг состоит в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку самостоятельно вы не сможете провести такую проверку), и оформление сделки.

Настаивайте, чтобы услуги, которые будет оказывать вам агентство, были подробно изложены в договоре.

2. Договор должен содержать стоимость вознаграждения агентства

В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения агентства в виде твердой суммы (фиксированной цены) или процента стоимости квартиры и перечисленных расходов по сделке:

• на рекламу квартиры;
• по подготовке необходимых для заключения сделки документов;
• по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

В последнее время многие агентства снизили размер своей комиссии. Если еще год назад 3-процентная комиссия считалась чуть ли не демпингом, то теперь этот размер становится стандартом. Многие устанавливают фиксированную цену в размере 30 тысяч рублей за один объект недвижимости.

Фиксированная оплата — это одинаковая цена одинаковых видов работ; она не зависит от реальной стоимости приобретаемой или продаваемой недвижимости. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная, ведь технологии продажи квартиры за 2 млн. рублей или же за 8 млн. рублей принципиально не различаются. Поэтому цена услуг зависит только от того, какую работу предстоит выполнить риелторам: будет ли это продажа или покупка жилья либо юридическое сопровождение готового варианта.

Смотрите также: Как разделить лицевой счет в квартире

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре.

Многие агентства скрывают свои комиссионные, а каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риелтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон.

Обратите внимание: если стоимость услуг агентства указана, большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риелторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые — за предложение и показ нескольких объектов.

3. Договор должен содержать срок действия

В договоре с агентством обязательно должен быть указан срок, достаточный для продажи недвижимости, а также условия продления этого срока. Обычно на совершение типовой сделки требуется около 2-х месяцев.

4. В договоре должна быть оговорена стоимость недвижимости

При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: та, которую риелтор обязуется выплатить вам, и та, за которую он собирается продать квартиру.

Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за большую сумму не удалось, поэтому требуйте, чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риелтор превысил эту цену.

При подписании договора с риелтором, четко оговорите минимальную стоимость недвижимости, ниже которой вы не готовы продавать жилье.

Агентства недвижимости могут заключать с клиентами договоры четырех основных типов, в зависимости от задач, которые ставит заказчик.

1. Договор возмездного оказания услуг.

Он подписывается в том случае, если клиент заказывает агентству оказание информационных, консультационных, экспертных и других услуг. По этому договору услуг исполнитель (агентство недвижимости) обязуется по заданию заказчика оказать услуги и совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить их. В соответствии со ст. 779 ГК РФ по такому договору оказываются услуги связи, а также медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные, услуги по обучению, туристическому обслуживанию, бухгалтерские, гостиничные, пансионные, услуги массажистов, народных целителей и т.д. Заказчиком (клиентом) по договору могут быть как юридические лица, так и граждане. Исполнителем могут быть фирмы, граждане, индивидуальные предприниматели. Этот договор, как правило, заключается в письменной форме. Существенными условиями договора оказания услуг, наряду с его предметом, являются условия о сроке, о порядке оплаты, а также другие условия, стороны или закон считают существенными. Если иное не предусмотрено договором, заказчик обязан оплатить услуги лично. Плата должна быть внесена в сроки, определенные в договоре; очень важно, чтобы в тексте договора был я порядок оплаты услуг, если этот порядок отличается от общепринятого. Исходя из общего правила и текста закона (ст.781 ГК РФ) оплата производится уже после оказания услуг. Если по вине заказчика таковые не могут быть исполнены в полном объеме, заказчик обязан оплатить оговоренные услуги полностью. Если услуги невозможно было оказать по обстоятельствам, за которые отвечает исполнитель, или по вине третьих лиц либо вследствие непреодолимой силы, то вышеупомянутое правило не действует. Если оказание услуг стало невозможным вследствие обстоятельств, за которые ни исполнитель, ни заказчик не отвечают, то заказчик обязан уплатить исполнителю фактические понесенные исполнителем расходы.

2. Договор поручения.

Он заключается между доверителем (клиентом) и поверенным (агентством недвижимости) на проведение поверенным определенных юридических действий и некоторых дополнительных фактических шагов, без которых невозможно выполнить юридические действия, являющиеся предметом договора поручения. Дополнительные действия, которые необходимо провести поверенному, могут быть очень разнообразными, а именно: организация и просмотр или показ подобранных вариантов; ведение переговоров с партнерами по сделке; разработка текстов договоров; получение для доверителя какой-либо информации и т.п. Это единственный договор, который по соглашению сторон может быть безвозмездным и может заключаться в устной форме. Но обязательным условием заключения этого договора является выдача доверителем поверенному доверенности на совершение определенных действий и полномочий при совершении юридических действий самого широкого характера, например представительства в судах. Поэтому считается, что лицо, предъявившее доверенность на совершение определенных юридических и связанных с ними фактических действий, заключило с доверителем устный договор-поручение. Поверенный всегда совершает все свои действия за счет доверителя.

3. Агентский договор.

Существует наиболее распространенный договор, а именно агентский, который очень часто заключается риэлтерскими фирмами со своими клиентами. Особенностью этого соглашения является прежде всего то, что по нему при наличии доверенности от принципала (клиента) агент (риэлтерская фирма) вправе самостоятельно решать - от имени клиента или своего собственного он выступает а гражданском обороте и представительстве перед третьими лицами. Этот договор определяет наступление последствий, как положительных, так и отрицательных, либо для фирмы, если она выступала от своего имени в силу данного договора, либо для принципала (клиента), если агентство выступало от его имени по доверенности. Этот договор всегда возмездный и предполагает проведение действий агентом за счет принципала.

4. Договор об оказании риэлтерских услуг.

Если Вы выбрали риэлтерскую фирму и обратились к ней, Вам придется (почти принудительно) подписать тот договор, который разработан в этой фирме. Какие-либо изменения в типовое для данной фирмы соглашение вносятся крайне редко и неохотно.

Агентство недвижимости редко предлагает заключить договор, предусмотренный законом «в чистом виде», а предлагает заключить смешанное соглашение, содержащее элементы договоров возмездного оказания услуг и агентского, обозначив его в заголовке «Договор оказания риэлтерских услуг», так как эта деятельность весьма разнообразна: информационные, консультационные услуги, юридические действия дополняются многочисленными фактическими шагами по подготовке гражданско-правовых сделок, их проведению и контролю за исполнением обязательств сторон.

Для стабильности и бесконфликтности отношений между клиентом и агентством недвижимости договор должен содержать очень подробный, по возможности исчерпывающий перечень взаимных прав и обязанностей, порядок изменения условий, способы разрешения споров и конфликтов, порядок исполнения обязательств по договору.

Дополнительные соглашения и приложения обязательно должны содержать ссылку на основной договор с клиентом, чтобы можно было при возникновении каких-либо трений безусловно доказать правоту действий той или иной стороны.

Любое изменение, согласие или отказ oт чего-либо по договору или в предлагаемых вариантах проведения сделки должно оформляться в письменной форме. Этот принцип построения взаимоотношений сторон и их отношений с третьими лицами должен быть основополагающим, так как в случае, когда нет письменного подтверждения каких-либо моментов по договору, отсутствия такой записи при наличии устного согласия или отказа может быть использовано недобросовестным субъектом в злонамеренных целях. А этого не должно быть.

ДОГОВОР ОБ ОКАЗАНИИ УСЛУГ

(общая форма)

от « » 20 года

(фамилия, имя, отчество),

действующий на основании гражданского законодательства РФ, име​нуемый далее "ЗАКАЗЧИК», с одной стороны, и

(наименование организации),

(фамилия, имя, отчество)

действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые да​лее «СТОРОНЫ», заключили настоящий Договор о следуюшем:

I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. «ЗАКАЗЧИК» поручает, а «ИСПОЛНИТЕЛЬ» принимает на себя обязательства по оказанию комплекса информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки покупки/продажи ОБЪЕКТА недвижимости (далее «ОБЪЕКТ»), представляющего собой:

(краткая характеристика «ОБЪЕКТА» недвижимости)

1.2. «ЗАКАЗЧИК» обязуется принять и оплатить эти услуги.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ «СТОРОН»

2.1. «ЗАКАЗЧИК» обязуется:

При продаже:

2.1.1. Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» достоверные сведения об ОБЪЕКТЕ», о Правах Заказчика на «ОБЪЕКТ», а также при необходи​мости другие документы и материалы, относящиеся к «ОБЪЕКТУ».

Гарантировать, что «ОБЪЕКТ» не заложен, в споре и под арестом не состоит и на него отсутствуют права третьи лиц.

2.1.2. Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» в течение действия настоя​щего Договора исключительное права на информирование о потенци​альных покупателях «ОБЪЕКТА».

2.1.3​ Не изменять продажную стоимость «ОБЪЕКТА» в сторону

увеличения.

2.1.4​ После подписания с Покупателем «ОБЪЕКТА» договора куп​ли-продажи осуществить выписку и фактически освободить «ОБЪЕКТ»

на условиях и в сроки, дополнительно согласованные с Покупателем

"ОБЪЕКТА».

При покупке:

2.1.1​ Предоставить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» точные сведения о потре​бительских качествах «ОБЪЕКТА», которые должны быть оформлены в

Приложении к настоящему Договору.

2.1.2​ Не изменять требования к подбираемому для покупки «ОБЪЕКТУ» в течение действия настоящего Договора.

2.1.3​ Вступать в контакте Продавцом «ОБЪЕКТА» или его представителем и вносить аванс (Задаток) только в присутствии или с письменного согласия «ИСПОЛНИТЕЛЯ».

2.1.4. Не вступать ни в какие контакты с частными маклерами или Риэлтерскими фирмами по вопросам, относящимся к предмету настоя​щего Договора, в течение всего срока действия настоящего Договора.

2.1.5. Оплатить услуги «ИСПОЛНИТЕЛЯ» в порядке и сроки, предустренные настоящим Договором.

2.1.6. Подписать Акт о выполнении услуг «ИСПОЛНИТЕЛЯ".

2.2. .ИСПОЛНИТЕЛЬ* обязуется:

При продаже:

2.2.1.. Информировать потенциальных покупателей на «ОБЪЕКТ», указанный в п. 1.1 настоящего Договора, и оказать "ЗАКАЗЧИКУ" комплекс информационно-консультационных услуг для юридически законного совершения сделки и безопасного получения «ЗАКАЗЧИКОМ» денежной суммы, равной продажной стоимости «ОБЪЕКТА».

При покупке:

2.2.1. Обеспечить информацию «ЗАКАЗЧИКА» обо всех выставлен​ии продажу квартирах, соответствующих требованиям «ЗАКАЗЧИКА» изложенным в Приложении к настоящему Договору, предоставлять на рассмотрение «ЗАКАЗЧИКУ», консультировать «ЗАКАЗЧИКА» при переговорах, уточнять характеристики объектов, представляющих реальный интерес, согласовывать и организовывать их просмотры для «ЗАКАЗЧИКА» за отдельную плату.

2.2.2. Предоставить «ЗАКАЗЧИКУ» необходимые консультации по правовым и маркетинговым вопросам, связанным с предметом настоящего Договора,

2.2.3. Участвовать в подготовке проекта договора купли-продажи, сопровождать «ЗАКАЗЧИКА» при нотариальном удостоверении договора и его государственной регистрации на предмет юридического сопровождения гражданско-правовой сделки.

2.2.4​ Скоординировать условия и порядок окончательного расчета между «ЗАКАЗЧИКОМ» и «ПРОДАВЦОМ»/»ПОКУПАТЕЛЕМ», а также организовать проведение указанного расчета.

2.2.5​ «СТОРОНЫ» обязуются соблюдать строгую конфиденциаль​ность в отношении информации и документации, полученной по настоящему Договору.

2.3. «ЗАКАЗЧИК» имеет право:

во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой «ИСПОЛНИТЕЛЕМ», не вмешиваясь в его деятельность;

отказаться от исполнения настоящего Договора в любое время до подписания Акта приема-передачи услуг, уплатив «ИСПОЛНИТЕЛЮ» часть установленной цены пропорционально части оказанных услуг, выполненной до получения извещения об отказе «ЗАКАЗЧИ​КА» от исполнения настоящего Договора, а также возместить «ИС​ПОЛНИТЕЛЮ» затраты, понесенные им при исполнении данного Договора.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1​ Платежи и расчеты по настоящему Договору производятся на основании Дополнительного соглашения между «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» и «ЗАКАЗЧИКОМ» в момент исполнения договора.

3.2​ «ИСПОЛНИТЕЛЬ» приступает к работе после получения аван​са от «ЗАКАЗЧИКА».

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ «СТОРОН»

4.1​ В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения взятых на себя обязательств по настоящему договору «СТОРОНЫ» несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2​ За нарушение срока оказания услуг, указанного в п. 5.1 настоя​щего Договора, «ИСПОЛНИТЕЛЬ» уплачивает «ЗАКАЗЧИКУ» пени из расчета 0,1% от суммы договора, указанной в п. 3.1 настоящего Дого​вора, за каждый день просрочки.

Уплата неустойки не освобождает «ИСПОЛНИТЕЛЯ» от исполне​ния лежащих на нем обязательств или устранения нарушений.

4.3. В случае нарушения «ЗАКАЗЧИКОМ» пп. 2.1.4 и 2.1.5 настоя​щего Договора и самостоятельного совершения сделки даже по истечении срока действия настоящего соглашения с каким-либо «ПРО​ДАВЦОМ»/«ПОКУПATEЛЕМ» из числа представленных «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» (сокрытие сделки) «ЗАКАЗЧИК» обязуется выплатить «ИСПОЛНИТЕЛЮ» всю сумму, указанную в Дополнительном соглашении к настоящему Договору.

4.4.В случае одностороннего расторжения настоящего Договора «ЗАКАЗЧИКОМ» сумма внесенного им аванса остается в собственности у ИСПОЛНИТЕЛЯ» в качестве штрафа с зачетом аванса.

В случае, если в течение срока действия настоящего Договора сделка купли-продажи «ОБЪЕКТА» не состоялась по вине «ИСПОЛНИТЕ​ЛЯ», сумма внесенного аванса полностью возвращается «ЗАКАЗЧИ​КУ», за вычетом понесенных «ИСПОЛНИТЕЛЕМ» расходов.

4.5. «СТОРОНЫ» освобождаются от ответственности за частичное и полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если таковое явилось следствием непреодолимой силы, а именно пожара, наводнения, других стихийных бедствий, военных действий, изменения законодательных и подзаконных актов, действий должностных лиц государственных органов.

4.6. Срок исполнения обязательств по настоящему Договору в таком случae продлевается соразмерно времени, в течение которого действовала непреодолимая сила и ее последствия.

4.7. В соответствии с условиями настоящего Договора «ИСПОЛНИТЕЛЬ» несет ответственность за сохранность подлинников документов, принятых на хранение у «ЗАКАЗЧИКА», а также материальных ценностей и денежных средств, предоставленных «ЗАКАЗЧИКОМ» во исполнение настоящего Договора, в пределах, установленных действующим законодательством и настоящим договором.

5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

5.1.Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания «СТОРОНАМИ» и действует до « » 20 г.

По соглашению «СТОРОН» срок по настоящему Договору может быть пролонгирован.

5.2. Любая договоренность между «СТОРОНАМИ», влекущая за собой новые обстоятельства, не предусмотренные настоящим Договором, считается действительной, если она подтверждена «СТОРОНАМИ» в письменном виде.

5.3.Все спорные вопросы, которые могут возникнуть в период действия настоящего Договора, «СТОРОНЫ» условились разрешать в рабочем порядке путем взаимных консультаций и переговоров, а в случае недостижения консенсуса - в судебном порядке.

5.4. Настоящий договор составлен на ….. листах в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой «СТОРОНЫ».

ПОДПИСИ «СТОРОН»:

Что Вы думаете по поводу статьи «Типы договоров на оказание риэлтерских услуг»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!

Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей Кратенко Максим Владимирович

4.3. Риэлторские услуги

4.3. Риэлторские услуги

Термин «риэлтор» является русскоязычной версией английского слова «realtor», образованного в свою очередь от «realty» (недвижимость, недвижимое имущество). Данный термин является общепринятым во многих государствах и используется для обозначения физического лица или организации, осуществляющих профессиональную деятельность на рынке недвижимости.

В 1950 г. обозначение «REALTOR» было зарегистрировано в США в качестве товарного знака, исключительные права на который принадлежат Национальной Ассоциации Риэлторов (NAR). В состав NAR входят специалисты различного профиля - адвокаты, оценщики, исследователи правового титула (правоустанавливающих документов) и пр. Объединяет их объект профессиональной деятельности - любые виды недвижимого имущества.

В российском законодательстве понятия «риэлтор» и «риэлторская деятельность» впервые появились в 1996 г., когда Правительством РФ было утверждено Положение о лицензировании риэлторской деятельности.

Риэлторская деятельность определялась как осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Чуть позже, в 1997 г., были разработаны и введены в действие Методические рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность. До получения лицензии соискатель обязан был пройти обучение по специальной программе, утвержденной Госкомимуществом России, которая включала положения Гражданского кодекса РФ о дееспособности граждан, условиях действительности сделки и мерах гражданско-правовой ответственности, жилищное право, законодательство о регистрации граждан по месту жительства и месту временного пребывания и пр. В мае 2002 г., в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании, Положение о лицензировании риэлторской деятельности утратило силу, а занятие риэлторской деятельностью стало доступным для всех желающих.

В настоящее время договоры, заключаемые между риэлтором (агентством недвижимости) и заказчиком, могут иметь различные наименования: договор об оказании информационных услуг, договор об оказании информационно-посреднических услуг, агентское соглашение, договор поручения, эксклюзивный договор о продаже и пр.

В случае спора относительно природы договора, заключенного между гражданином и агентством недвижимости, суд принимает во внимание не столько наименование договора, сколько характер обязанностей, возложенных на риэлтора указанным договором. Если договор предусматривает совершение риэлтором юридических действий от имени клиента или от собственного имени (но в интересах клиента), то имеются основания для его квалификации по одной из посреднических моделей (поручение, комиссия, агентирование).

Если обязанности риэлтора ограничиваются совершением фактических действий - поиском объекта недвижимости, проведением переговоров с собственником объекта относительно условий будущей сделки, консультированием клиента по вопросам оформления и регистрации сделки с недвижимостью, - к спорному договору применяются положения гл. 39 ЕК РФ о возмездном оказании услуг.

Безосновательное использование в названии договора терминов, характерных для договора поручения, комиссии или агентирования («поверенный», «агент», «брокер» и т. д.), может рассматриваться как введение в заблуждение потребителей о свойствах оказываемых риэлтором услуг и стать основанием для привлечения риэлтора к административной ответственности в соответствии с ч. 1 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ («Нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации об услуге»),

В судебной практике преобладает позиция об отнесении договоров граждан с агентствами недвижимости к договорам возмездного оказания услуг (гл. 39 ЕК РФ).

ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ЗАО «Русский строительный союз» (далее - ЗАО «РОС») о взыскании 364 875 руб., из них 350 280 руб. - стоимость услуг по договору от 24.06.2004 г. № 115-3/ПР и 14 595 руб. - неустойка.

Решением от 20.01.2005 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» просит решение суда и постановление апелляционной инстанции отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение. Полагает, что суд неправильно применил нормы гл. 39 ГК РФ и не применил подлежащие применению нормы гл. 51,52 Кодекса.

Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы, указав на следующие обстоятельства.

Между ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» (фирма) и ЗАО «РОС» (клиент) заключен договор от 24.06.2004 г. № 115-3/ПР об оказании агентских услуг при продаже объекта жилого фонда. По условиям договора фирма оказывает клиенту комплекс агентских услуг по организации продажи объекта недвижимости, принадлежащего клиенту. В силу п. 4.1 договора в случае уклонения или отказа клиента от совершения сделки на условиях договора, или невыполнения клиентом иных своих обязательств по договору фирма имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. В этом случае клиент обязан уплатить фирме полную стоимость услуг 12 000 долл, и выплатить штрафную неустойку в размере 500 долл. США.

Письмом от 14.07.2004 г. № 117 ЗАО «РСС» уведомило ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» об отказе от исполнения договора в соответствии с п. 1 от. 782 ГК РФ, а также о готовности возместить фирме фактически понесенные расходы. В ответ ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» направило ЗАО «РСС» письмо с требованием выплатить денежную сумму в размере 12 500 долл. США в рублях по курсу ЦБ РФ надень платежа.

ЗАО «РСС» сообщило, что договор от 24.06.2004 г. в связи с односторонним отказом прекратил свое действие; ЗАО «РСС» предложило ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» направить в адрес первого доказательства понесенных фактических расходов, которые оно готово возместить за исключением требований о выплате штрафной неустойки в размере 500 долл, и вознаграждение фирмы в размере 12000 долл. США, поскольку данные суммы не входят в понятие «фактически понесенные расходы». Получив такой ответ, ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно определили правовую природу спорного договора как договора на оказание возмездных услуг и правильно применили к спорным правоотношениям нормы главы 39 ГК РФ, в частности п. 1 от. 782 указанного кодекса, предоставляющего право заказчику отказаться от исполнения договора. Поскольку доказательств, подтверждающих, что истец понес расходы при исполнении договора до получения отказа заказчика от договора, истец не представил, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2005 г. № А56-32221/04).

Аналогичное дело было рассмотрено судом общей юрисдикции, с тем же результатом.

Ф. обратился в суде иском к ООО «…»о защите прав потребителя, указав в обоснование требований, что 23.08.2011 г. заключили с ответчиком договор на оказание риэлторских услуг, предметом которого является оказание содействия в приобретении квартиры, внес ответчику денежные средства в качестве «задатка», в счет оплаты приобретаемой квартиры. В течение срока действия договора об оказании риэлторских услуг(до 23.09.2011 г.) договор купли-продажи квартиры с продавцом заключен не был, какие-либо действия по исполнению обязательств из договора ответчик не совершил, однако возвратить сумму внесенного задатка отказался. Истец, указывая на ничтожность п. 1.3 договора, согласно которому внесенная им сумма является задатком, просил взыскать с ответчика уплаченные денежные средства, неустойку за неисполнение требований потребителя и компенсацию морального вреда.

Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 26.04.2012 г. исковые требования Ф. удовлетворены, в его пользу с ООО «….» взысканы уплаченные по договору от 23.08.2011 г. денежные средства, неустойка и компенсация морального вреда. Кроме того, с ответчика в доход бюджета г. Чебоксары взыскана сумма штрафа.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что свои обязательства перед Ф. исполнил надлежащим образом, договор купли-продажи не был заключен по вине самого истца, который предоставил недостоверные сведения о покупателе и пропустил срок для заключения договора.

Апелляционным определением Верховного Суда Чувашской республики от 09.07.201 2 г. № 33-2090/2012 вышеуказанное решение оставлено без изменения, жалоба ООО «…» - без удовлетворения с указанием следующих мотивов.

Проанализировав условия заключенного договора, в частности о его предмете, суд первой инстанции правильно квалифицировал спорные отношения сторон как договор возмездного оказания услуг, к которому применяются правила гл. 39 ГК РФ и гл. 3 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В силу п. 1 от. 782 ГК РФ, от. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» заказчик (потребитель) вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов. В силу от. 779, 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить фактически оказанные ему услуги.

Установив, что обязательства, принятые ООО «…» по оказанию риэлторских услуг, а именно: подготовка проекта договора отчуждения объекта недвижимости, осуществление консультирования покупателя по вопросам предстоящей сделки, ее сопровождение в УФРС по Чувашской Республике, обеспечение безопасности и конфиденциальности сделки, исполнены не были, суд пришел к выводу о том, что уплаченная Ф. денежная сумма, являющаяся вознаграждением за оказание услуги, подлежит возврату.

Также судом первой инстанции было правильно принято во внимание то обстоятельство, что в соответствии с п. 3.2 и п. 3.3 договора основанием к оплате ответчику вознаграждения за оказанные услуги является подписание договора отчуждения объекта недвижимости между сторонами (продавцом и покупателем), его государственная регистрация и получение документов в регистрационной службе. Из буквального содержания договора следует, что вознаграждение за оказанные услуги по выполнению обязательств по договору на оказание риэлторских услуг оплачивается только по достижении результата.

Из материалов дела следует, что тот результат, на который рассчитывал потребитель при заключении данного договора, - приобретение квартиры, в срок до 23.09.2011 г. достигнут не был, следовательно, у Ф. не возникло обязанности по выплате вознаграждения исполнителю.

Вышеизложенные примеры иллюстрируют одно немаловажное отличие между договорами посреднического типа и договором возмездного оказания услуг. Законодатель, как правило, не допускает возможность одностороннего расторжения договора комиссии и договора агентирования, заключенных на определенный срок (ст. 1003, 1004, 1010 ГК РФ).

В договоре возмездного оказания услуг заказчик, напротив, вправе в любое время отказаться от исполнения договора, с возмещением исполнителю лишь фактически понесенных расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). Любые условия о выплате заказчиком неустойки за досрочный отказ от договора либо о заблаговременном предупреждении исполнителя о расторжении договора признаются ничтожными, поскольку ограничивают право заказчика.

Многие агентства недвижимости, осознавая отмеченные выше преимущества договора возмездного оказания услуг для заказчика, целенаправленно используют в своей практике договор агентирования и ограничивают случаи одностороннего расторжения договора только виновными действиями контрагента. Однако суды при рассмотрении споров между органами Роспотребнадзора и агентствами недвижимости (риэлторами) квалифицируют подобные условия договора как ущемляющие права потребителя в сравнении с положениями ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей».

ООО «Квартирное бюро «Ярмарка» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным постановления управления Роспотребнадзора по Свердловской области (далее - управление, административный орган) о привлечении общества к административной ответственности.

Как следует из материалов дела, в ходе проверки административным органом был установлен факт нарушения обществом прав потребителя, а именно - включение в договор об оказании риэлторских услуг от 23.05.2006 г. с гр. П. условий, ущемляющих законные права потребителя. По результатам проверки управлением вынесено постановление от 05.04.2007 г. № 20 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

Решением суда от 16.05.2007 г., оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в удовлетворении заявления общества отказано.

ФАС Уральского округа, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы общества, подтвердил законность и обоснованность вынесенного по делу решения.

Исследовав вышеуказанный договор, суды пришли к выводу о том, что договор является смешанным и содержит элементы договора поручения и агентского договора. В пункте 7.1 договора установлено, что одна из сторон может досрочно расторгнуть договор без уплаты штрафных санкций только в случае нарушения договора другой стороной. Из пункта 7.6 договора следует, что в случае отказа клиента от объекта, предложенного риэлтором, и последующего приобретения объекта (прав на объект) без участия риэлтора в течение 6 месяцев с момента окончания договора клиент обязан уплатить риэлтору неустойку в двукратном размере вознаграждения.

Изучив вышеуказанные положения договора от 23.05.2006 г., суды пришли к выводу о том, что без уплаты штрафных санкций гражданин не вправе по своему усмотрению расторгнуть договор (отказаться от услуг по договору). Между тем в соответствии со от. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В пункте 1 от. 782 ГК РФ также указано, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Статьей 977 ГК РФ установлено, что доверитель вправе отменить поручение, а поверенный - отказаться от него во всякое время, и соглашение об отказе от этого права является ничтожным.

На основании изложенного суды пришли к выводу о том, что условия указанного пункта договора противоречат положениям от. 977 ГК РФ, с учетом применения к агентским отношениям правил о договорах поручения (от. 1011 Кодекса). Поскольку, установив ограничивающие потребителя условия расторжения договора, заявитель лишил гражданина права свободного выбора поставщика услуги и нарушил установленные законодательством обязательные требования для оказания соответствующих услуг, выводы судов первой и апелляционной инстанции о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 от. 14.8 КоАП РФ, являются законными и обоснованными. Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, о том, что от. 32 Закона о защите прав потребителей противоречит существу агентского договора и не может применяться к спорным правоотношениям, судом кассационной инстанции отклоняются, как основанные на неверном толковании закона (Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2007 г. № Ф09-10153/07-С1).

От правовой квалификации договора могут зависеть условия выплаты риэлтору вознаграждения. В большинстве случаев, когда риэлтор оказывает заказчику посреднические услуги, вознаграждение (или большая его часть) выплачивается риэлтору при условии достижения благоприятного результата - после заключения основного или предварительного договора между заказчиком и третьим лицом. Подобный порядок оплаты услуг в настоящее время не является бесспорным.

В январе 2007 г. Конституционный Суд РФ рассмотрел вопрос о правомерности так называемых условных гонораров («гонораров успеха») за юридические услуги. Со ссылкой на императивное определение предмета договора возмездного оказания услуг в п. 1 ст. 782 ГК РФ - совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем - суд признал подобный вид вознаграждения неприемлемым:

«…Давая нормативную дефиницию договора возмездного оказания услуг, федеральный законодатель в пределах предоставленной ему компетенции и с целью определения специфических особенностей данного вида договоров, которые позволяли бы отграничить его от других, в пункте 1 статьи 779 ГК РФ предметом данного договора называет совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем.

Определяя исчерпывающим образом такое существенное условие договора, как его предмет, законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается. Следовательно, заключая договор возмездного оказания услуг, стороны, будучи свободны в определении цены договора, сроков его исполнения, порядка и размера оплаты, вместе с тем не вправе изменять императивное требование закона о предмете данного договора».

Несмотря на то что предметом рассмотрения в вышеизложенном деле были отношения по оказанию юридической помощи, Конституционный Суд РФ дал толкование п. 1 ст. 779 ГК РФ в целом - вне зависимости оттого, какого рода услуги оказываются по договору.

К отношениям между риэлтором и гражданином, заказывающим услугу для удовлетворения личных, бытовых и семейных нужд (не связанных с предпринимательской деятельностью), применяются правила § 2 гл. 37 ГК РФ о бытовом подряде и положения законодательства о защите прав потребителей. Соответственно, еще до заключения договора риэлтор обязан предоставить заказчику всю необходимую информацию об услуге, ее цене и порядке оплаты (п. 1 ст. 732 ГК РФ). Если вследствие неполноты или недостоверности полученной от риэлтора информации заказчик заключил договор на оказание услуг, не обладающих нужными ему свойствами, он вправе требовать расторжения договора и возврата уплаченной цены.

С учетом применения к отношениям между гражданином и агентством недвижимости (риэлтором) правил гл. 39 ГК РФ можно говорить о двух существенных условиях исследуемого договора:

Предмет договора, то есть перечень оказываемых заказчику услуг (описание действий или деятельности агентства, характеристики приобретаемого или отчуждаемого объекта недвижимости);

Сроки оказания услуг.

Цена не является существенным условием договора с агентством недвижимости. При отсутствии соответствующего условия в договоре размер вознаграждения агентства может быть определен по правилам ст. 424 ГК РФ о средней цене при сравнимых обстоятельствах.

Поскольку предмет договора несет в себе определенную информационную нагрузку, то есть дает представление потребителю об оказываемой ему услуге и ее конечном результате, любые изменения в предмете договора должны быть согласованы с потребителем. В противном случае агентство недвижимости несет ответственность за оказание услуги, которая не отвечает ожиданиям потребителя (ч. 3 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»),

Ф. обратился в суд с иском к ООО «Агентство «САНТА» о защите прав потребителей, просил взыскать с ответчика материальный ущерб, причиненный некачественным оказанием риэлторских услуг, неустойку и компенсацию морального вреда.

Решением мирового судьи судебного участка № 119 в Рыбинском районе Красноярского края от 17.12.2009 г. отказано в удовлетворении исковых требований Ф. к ООО «Санта» о возмещении материального ущерба, взыскании неустойки и компенсации морального вреда. Апелляционным определением Рыбинского районного суда Красноярского края от 27.04.2010 г. указанное решение оставлено без изменения. Отказывая Ф. в удовлетворении иска, суды руководствовались следующим.

Между Ф. и ООО «Санта» был заключен договор об оказании информационных услуг от 29.09.2008 г. № 41. По условиям указанного договора, ООО «Санта» (исполнитель) обязано оказать Ф. (заказчик) услуги по покупке жилого помещения, расположенного в Свердловском районе г. Красноярска. На основании полученной от исполнителя информации Ф. заключил с М. договор уступки права требования от 29.09.2008 г. в отношении квартиры в строящемся жилом доме по адресу г. Красноярск, ул. Судостроительная, 2-й мкр. жилого массива «Пашенный», д. 38-а (строительный адрес). За оказанные услуги Ф. оплатил ООО «Санта» 50 000 рублей. Поскольку договором об оказании информационных услуг было предусмотрено содействие со стороны ООО «Санта» в приобретении квартиры по договору купли-продажи, то есть готового жилья (а не в строящемся доме), Ф. посчитал, что ответчиком обязательства исполнены ненадлежащим образом, и обратился в суд с вышеуказанным иском.

Отказывая в удовлетворении иска Ф., мировой судья исходил из того, что Ф. было известно о том, что предложенная ему квартира находится в строящемся доме, не введенном в эксплуатацию. О согласии Ф. приобрести указанную квартиру, по мнению суда, свидетельствовало и подписание между Ф. и М. договора уступки права требования от 29.09.2008 г. Суд апелляционной инстанции также пришел к выводу, что ответчик исполнил свои обязательства перед Ф. надлежащим образом, предоставив необходимую информацию.

Постановлением Президиума Красноярского краевого суда от 29.06.2010 г. № 44 г-43 вышеуказанные решение мирового судьи и апелляционное определение отменены, дело направлено на новое рассмотрение с указанием следующих мотивов.

Из приложенного к надзорной жалобе договора от 29.09.2008 г. № 41 следует, что предметом договора являются услуги ООО «Санта» по содействию заказчику Ф. в приобретении жилого помещения в собственность по договору купли-продажи (п. 1.1, п. 2.5. договора).

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства (договора) и требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий, по общему правилу, не допускаются (ст. 310 ГК РФ). Судами первой и апелляционной инстанции при разрешении дела данные нормы не учтены, сделан поспешный вывод о надлежащем исполнении договора агентством недвижимости.

Объем обязанностей агентства недвижимости (риэлтора) перед клиентом также зависит от предмета договора. В договоре об оказании справочных или справочно-информационных услуг, оказываемых в том числе с помощью электронных баз данных (путем предоставления заказчику кода для самостоятельного доступа), ключевое значение имеет информация об объектах недвижимости. Она должна быть достоверной и актуальной - предлагаемые заказчику объекты недвижимости все еще должны быть выставлены на продажу или для заключения договора найма, предложения должны исходить от собственника объекта недвижимости или его уполномоченного лица. Риэлтор не вправе снимать с себя обязанности по проверке информации, предоставляемой клиенту, «перекладывать» ответственность за достоверность информации на государственные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости или регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания.

При оказании клиенту посреднических услуг, направленных в конечном итоге на заключение соответствующего договора о приобретении или продаже объекта недвижимости, риэлтор обязан оказывать клиенту профессиональную помощь (содействие) на всех этапах заключения договора: поиск контрагента, подготовка проекта договора и его государственная регистрация (в случаях, предусмотренных законом), проведение расчетов по сделке. Аксиомой должно стать правило о том, что риэлтор осуществляет проверку правоустанавливающих документов контрагента и несет ответственность за очевидные упущения. Риэлтор также должен разъяснять клиенту возможность получения выписки из ЕГРП о правах на приобретаемый объект недвижимости, содержащей сведения об арестах и обременениях в отношении объекта недвижимости.

С.Г. обратился с иском к ООО «Агентство недвижимости Н.» о взыскании убытков и компенсации морального вреда. Исковые требования мотивировал тем, что заключил с ответчиком договор на оказание информационных, справочно-консультационных и иныхуслуг. По условиям договора исполнитель обязуется оказать заказчику следующие услуги: справочно-консультационные услуги; подбор варианта объекта недвижимости; демонстрация объекта недвижимости; обеспечение подписания договора долевого участия в строительстве жилья (у застройщика) на объект по адресу: Услуги агентства истцом были оплачены в полном объеме. При содействии агентства между С.Г. и ООО «Р.» был заключен договор долевого участия в строительстве квартиры. Заочным решением Свердловского районного суда г. Иркутска установлено, что договор долевого участия в строительстве между С.Г. и ООО «Р.» является ничтожной сделкой, с ООО «Р.» в пользуС.Г. взыскана сумма неосновательного обогащения. Также Свердловским районным судом г. Иркутска вынесено решение о сносе самовольной возведенной ООО «Р.» постройки - многоквартирного дома, в котором находится квартира, приобретенная истцом. Решением Арбитражного суда Иркутской области приостановлено осуществление ООО «Р.» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов.

Полагая, что ответчик исполнил свои обязательства по договору на оказание информационных услуг ненадлежащим образом, поскольку способствовал подписанию ничтожного договора с ООО «Р.», истец просил взыскать с ООО «Агентство недвижимости Н.» уплаченную за услуги цену и компенсацию морального вреда.

Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 04.04.2012 г. исковые требования С.Г. удовлетворены, с ООО «Агентство недвижимости Н.» в пользу истца взысканы денежные средства, уплаченные по договору на оказание информационных услуг, и компенсация морального вреда.

Ответчик с решением не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, при этом проведение анализа имеющихся у застройщика документов на предмет их соответствия требованиям законодательства в перечень услуг агентства не входит. Агентство вынуждено исходить из добросовестности застройщиков. Полагает, что с момента подписания С.Г. договора с ООО «Р.» обязательства агентства перед С.Г. прекратились.

Апелляционным определением Иркутского областного суда от 25.07.2012 г. № 33-5920/2012 указанное решение оставлено без изменения, жалоба ответчика - без удовлетворения. Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия указала на следующие обстоятельства.

В силу п. 1 от. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан своевременно предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Ответчик, занимаясь риэлторской деятельностью и оказывая услуги на рынке недвижимости, обязан был проверить правоустанавливающие документы на предлагаемый потребителю объект недвижимого имущества и довести соответствующую информацию до клиента, данная обязанность безусловно входит в объем информационных и справочно-консультационных услуг, оказываемых ответчиком в рамках договора. Довод ответчика о том, что он не оказывает услуги по анализу имеющихся у застройщика документов, связанных с обеспечением строительства, поскольку в его штате нет сотрудников с соответствующим уровнем специальных знаний, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку, предлагая гражданам соответствующие услуги, ответчик обязан обеспечивать соответствие услуг обычно предъявляемым требованиям и целям использования, в частности, проверять право застройщика на привлечение денежных средств (инвестиций) и заключение соответствующих договоров с участниками (инвесторами).

Еще в одном случае Н. обратилась в суд с иском к ИП У. (агентство недвижимости), просила взыскать с ответчика сумму вознаграждения за некачественно оказанные риэлторские услуги, убытки в виде денежных средств, уплаченных по договору уступки, и компенсацию морального вреда. В обоснование иска указала, что 15.06.2009 г. заключила с ИП У. договор на оказание информационно-консультационных услуг, оплатила услуги в полном объеме. Ответчик обязательства исполнили ненадлежащим образом. По рекомендации ответчика Н. заключила договор уступки права требования от 15.06.2009 г. с ООО «МЦС» (инвестор), проект которого был подготовлен ответчиком. При этом ответчик убедила истицу, что сделка законна и все документы проверены. Далее выяснилось, что договор уступки не может быть исполнен, поскольку права в отношении объекта долевого строительства (квартиры) ООО «МЦС» не принадлежат. По данному факту возбуждено уголовное дело в отношении директора ООО «МЦС», денежные средства истице не возвращены.

Ответчик иск не признал, полагая, что Н. понесла убытки вследствие собственных неосмотрительных действий, поскольку при заключении договора уступки с ООО «МЦС» и передаче денежных средств не потребовала от ООО «МЦС» оригиналы документов, подтверждающих право на уступаемый объект долевого строительства. Решение о передаче денежных средств по данному договору Н. принимала самостоятельно, трезво понимала и оценивала возможные риски неисполнения ООО «МЦС» принятых обязательств. В свою очередь, У. не отвечает по обязательствам третьего лица (ООО «МЦС»),

Решением Ленинского районного суда г. Томска от 22.12.2010 г. исковые требования Н. удовлетворены частично, с ответчика ИП У. в пользу Н. взыскана стоимость информационно-консультационных услуг в полном объеме, компенсация морального вреда и штраф в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований, в остальной части требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, стороны обжаловали его в кассационном порядке.

Истица в своей жалобе просила решение изменить и удовлетворить ее требование о взыскании с ИП У. убытков, полагая, что при надлежащем оказании услуг ответчиком и проверке правоустанавливающих документов ООО «МЦС» истица не заключила бы договор уступки с ООО «МЦС» и не утратила бы денежные средства. С учетом характера заключенного договора, предусматривающего профессиональное консультирование со стороны ИП У. по вопросам совершения сделки и проведения расчетов, ответчик обязан был предостеречь истицу от заключения сделки при отсутствии у ООО «МЦС» полного пакета документов.

Ответчик в жалобе просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований Н. в полном объеме, поскольку сделка купли-продажи квартиры не состоялась (не может быть исполнена) не по вине исполнителя, а вследствие недобросовестных действий цедента (ООО «МЦС»), Кроме того, суд при определении размера взыскиваемой суммы не принял во внимание п. 4.2 договора от 15.06.2009 г. об оказании информационных услуг, согласно которому в случае, если основной договор купли-продажи не был подписан (сделка не состоялась) не по вине исполнителя, сумма в размере 50 % причитающегося вознаграждения остается у исполнителя. Также указывает на отсутствие оснований для взыскания в пользу Н. компенсации морального вреда и штрафа, поскольку обязательства перед истицей исполнены надлежащим образом.

Кассационным определением Томского областного суда от 18.02.2011 г. № 33-418/2011 указанное решение изменено: взыскиваемая с ответчика стоимость услуг уменьшена до 50 %, пропорционально уменьшена сумма штрафа за нарушение прав потребителя; в остальной части решение оставлено без изменения. Выводы судебной коллегии мотивированы следующим.

Поскольку Н. оплатила стоимость приобретенного права требования ООО «МЦС», указанные денежные средства не подлежат взысканию в качестве убытков с ИП У., поскольку ответчик не является стороной обязательства по договору уступки.

Вместе с тем являются обоснованными доводы ИП У. о том, что в п. 4.2 договора на оказание информационно-консультационных услуг стороны согласовали иные последствия на случай, если основной договор не будет заключен не по вине исполнителя - возврат заказчику 50 % от суммы выплаченного вознаграждения. Поскольку вины ИПУ. в том, что договор купли-продажи не состоялся, не установлено, исходя из условий договора ИП У. обязан возвратить истице лишь 50 % от полученной суммы.

Данный пример является отражением распространенного в литературе и судебной практике тезиса о том, что посредник или консультант не отвечает за последствия собственных неосмотрительных действий клиента. Однако при подобном подходе игнорируется тот факт, что именно посредник (агентство недвижимости, риэлтор) своими действиями «подталкивает» клиента к совершению сделки с недобросовестным контрагентом, хотя при должной осмотрительности и профессиональном подходе к делу мог бы предупредить совершение указанной сделки и возникновение у клиента убытков. Довод о том, что имеется непосредственный причинитель вреда (убытков) в лице «лжеинвестора» или застройщика, деятельность которого приостановлена по причине финансовой несостоятельности, для обманутого потребителя является слабым утешением.

По общему правилу, посредник (комиссионер, агент) не отвечает перед клиентом за неисполнение договора третьим лицом, кроме тех случаев, когда посредник не проявил должной осмотрительности в выборе этого лица (п. 1 ст. 993 ГК РФ). Между тем на практике клиенты часто предъявляют претензии агентствам недвижимости, связанные с ненадлежащим поведением третьих лиц - продавца и (или) членов его семьи, наймодателя.

Так, спустя какое-то время после совершения сделки покупатель может выявить скрытые недостатки в приобретенном жилом помещении, следы недавнего ремонта или незаконной перепланировки. Случается, что продавец уклоняется от заключения основного договора (в связи с инфляцией или сезонным ростом цен на жилые помещения) или задерживает передачу объекта недвижимости. По общему правилу, риэлтор не отвечает перед клиентом за подобные действия контрагента.

3-на обратилась с иском к 000 «К.О.» (агентство недвижимости) об уменьшении цены за оказанные посреднические услуги и взыскании неустойки.

Свои требования мотивировала тем, что между ней и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по приобретению квартиры от 29.06.2006 г. Стоимость услуг составляла 20 000 руб. + 2 % от стоимости подобранной квартиры. В предварительном договоре купли-продажи, заключенном с продавцом, было предусмотрено, что квартира передается покупателю в течение 5 календарных дней с момента оплаты стоимости квартиры. Однако фактически передача квартиры состоялась через 9 дней после оплаты, просрочка составила 4 дня. Кроме того, по мнению истицы, ответчик оказал услуги ненадлежащего качества: предварительный договор был составлен ответчиком ненадлежащим образом, поэтому истице пришлось вносить в него уточнения.

Ответчик иск не признал, поскольку исполнил все обязанности по договору от 29.06.2006 г.: подобрал для истицы квартиру, произвел проверку правоустанавливающих документов продавца, составил предварительный договор купли-продажи квартиры. Требования истицы, связанные с просрочкой передачи квартиры, заявлены ненадлежащему ответчику - нарушение было допущено продавцом квартиры, а не ООО «К.О.».

Изучив доводы сторон, суд признал исковые требования 3-ой не подлежащими удовлетворению. Заключенный между истицей и ООО «К.О.» договор не содержит условий о сроках передачи квартиры. Обязательство по передаче квартиры в определенный срок ответчик на себя не принимал. Это обязательство предусмотрено предварительным договором купли-продажи квартиры, стороной которого агентство недвижимости ООО «К.О.» не является (Решение Советского районного суда г. Красноярска от 17.10.2006 г.).

В другом аналогичном случае заказчик предъявил иск к агентству недвижимости о возврате уплаченного по договору вознаграждения и возмещении убытков, мотивируя свои требования тем, что ответчик не исполнил надлежащим образом свои обязательства по договору, а именно: не обеспечил своевременное снятие с регистрационного учета членов семьи прежнего собственника жилого помещения. Просрочка составила один месяц, и все это время заказчик (покупатель) вынужден был оплачивать коммунальные услуги с учетом зарегистрированных в квартире членов семьи прежнего собственника (продавца).

Суд в иске отказал, поскольку при заключении договора купли-продажи заказчик был предупрежден о наличии зарегистрированных в квартире членов семьи продавца. К тому же, по условиям спорного договора, в обязанности агентства недвижимости входил лишь «контроль» за своевременным снятием с регистрационного учета членов семьи прежнего собственника. Не будучи стороной договора купли-продажи квартиры, агентство недвижимости не может нести ответственность за недобросовестные действия продавца и членов его семьи.

Данный текст является ознакомительным фрагментом. Из книги Криминальная история России. 1993-1995. Сильвестр. Отари. Мансур автора Карышев Валерий

Из книги Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья автора Бирюков Борис Михайлович

Коммунальные услуги Пользователи жилых помещений имеют возможность получать различные коммунальные услуги, состав которых определяется степенью благоустройства жилого дома: услуги горячего и холодного водоснабжения, отопления, водоотведения (канализации),

Из книги Права потребителей жилищно-коммунальных услуг автора Семенников Александр Григорьевич

Услуги риелторов Набор предоставляемых риелторскими агентствами услуг достаточно разнообразен: от полного сопровождения сделки до консультаций клиента по конкретным вопросам и оказания определенных услуг, например проверка юридической чистоты квартиры или сбор

Из книги Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать автора Шефель Ольга Михайловна

6 Коммунальные услуги Виды коммунальных услуг Существуют следующие виды коммунальных услуг:- холодное водоснабжение;- горячее

Из книги Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей автора Кратенко Максим Владимирович

Коммунальные услуги Коммунальные услуги - это обеспечение потребителей коммунальными ресурсами: холодной водой, горячей водой, электричеством, газом (в том числе бытовым газом в баллонах), тепловой энергией (в том числе и твердым топливом) для комфортного

Из книги Защита интересов школьников и студентов при получении образования автора Агешкина Наталья Александровна

Жилищные услуги Жилищные услуги включают в себя:- Содержание жилого помещения;- Ремонт жилого помещения;- Капитальный ремонт.Если потребитель занимает в государственное или муниципальное жилье, добавляется плата за пользование жилым помещением (плата за наем).

Из книги автора

4.2. Финансовые услуги

Из книги автора

4.2.1. Банковские услуги К банковским сделкам с участием потребителей можно отнести:- договор банковского вклада;- кредитный договор, заключенный в потребительских целях;- договор об открытии и ведении банковского (текущего) счета;- расчетные операции по поручению

Из книги автора

4.2.2. Страховые услуги В соответствии с Законом РФ от 27.11.1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации», гл. 48 ГК РФ «Страхование» объектами страхования могут быть имущественные интересы, связанные с риском утраты определенного имущества, риском

Из книги автора

4.4. Медицинские услуги В ноябре 2011 г. был принят Федеральный закон от 21.11.2011 г. № 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» (далее - Закон об охране здоровья, Закон), который сменил ранее действовавшие Основы законодательства РФ об охране

Из книги автора

4.5. Туристские услуги Туризмом признаются временные выезды (путешествия) граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства с постоянного места жительства в лечебно-оздоровительных, рекреационных, познавательных, физкультурно-спортивных, профессионально-деловых,

Из книги автора

4.6. Коммунальные услуги Порядок предоставления и оплаты коммунальных услуг в настоящее время регулируется разделом 7 Жилищного кодекса РФ (ст. 153–160), а также принятыми в развитие положений Кодекса Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и

Из книги автора

2. ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ