Сегодня в силу ряда причин многие предприимчивые люди отказываются от заработка на фондовых рынках, получения кредита и находятся в постоянном поиске более рациональных способов получения дохода. Одной из перспективных идея для малого бизнеса является перепродажа жилья, в том числе квартир.
Результаты многих бизнесменов говорят о том, что инвестировать средства в недвижимость надежно, выгодно, чего нельзя сказать о вкладах в финансовые объекты.
Для реализации, рассматриваемого нами бизнес-проекта, не надо располагать баснословной суммой. Для старта достаточной будет сумма, которая позволит приобрести комнату (однокомнатную квартиру…).
Стартовать лучше с аварийной квартиры. Сэкономленных таким образом денег хватит на ремонт, и еще останется определенная сумма, которая может быть направлена на развитие дела. Более востребованными являются 2-х комнатки, поэтому, если появится возможность купить такую недвижимость упускать ее не стоит.
Не бойтесь объектов после пожара, с разбитыми окнами, покосившимися ставнями. Покупайте смело такое жилье. Разница между стоимостью жилья в хорошем состоянии и ценой капитального ремонта станет для вас источником дополнительной прибыли. При этом надо понимать, что продавцы аварийных квартир будут рады уступить вам, надо только поторговаться.
Несколько слов о ремонте квартиры
После приобретения жилья вам придется озадачиться его ремонтом. Важно квартиру оснастить новыми стояками воды, отопительной системой. В качестве облицовочного материала для кухни следует использовать дешевую кафельную плитку. Замене подлежит сантехника. Нелишним будет обновить ванную.
Покупка материалов без гарантии может стать причиной потери денег. Проследите за эти моментом! Обновка должна коснуться окон, входной двери, электрики жилища (выключателей, розеток…). Если состояние пола оставляет желать лучшего, то не обойтись без затрат на решение этой проблемы.
Можно остановиться на самом дешевом варианте – заливке бетона с последующим настилом недорогого ламината. При выборе обоев обратите внимание на виниловый вариант, который позволяет скрыть некоторые дефекты стен. Предпочтительный рисунок обоев – геометрические фигуры – соответствуют современным модным тенденциям.
Финансовая сторона вопроса
Допустим, вы приобрели типовую 2-х комнатную квартиру, состояние которой не соответствует условиям, обеспечивающим нормальное проживание. В таком случае ремонт будет длиться пару месяцев, а затраты, связанные с ним могут достичь суммы равной 4000 долл. Цена квартиры после ремонта определяется следующим образом. К сумме средств, затраченных на покупку недвижимости, прибавьте 8000 долл.
Как вариант бизнеса может стать аренда жилья. Такой источник дохода вполне способен обеспечить деньгами для небедного проживания и без государственной работы. Если верить статистам, то спрос на арендную недвижимость каждый год только растет. Такая тенденция останется неизменной неопределенно длительный период.
Стратегия перевода личного жилья в разряд арендуемой недвижимости проста и доступна даже новичкам. Первым делом (при необходимости) жилье обустраивается, снижается арендная плата. Желательно реализовать незначительный косметический ремонт, и квартира становится пассивным источником дохода. Останется найти клиентов; студентов или молодую семью. Совет: отдавайте предпочтение тем клиентам, которые ищут жилплощадь на длительный срок.
Посуточная аренда предполагает составление договора аренды. При этом в документе указывается вся техника, мебель…, которой будет пользоваться соискатель жилья. Важный момент – залог, который снизит вероятность того, что ваша мебель, конструктивные элементы жилья будут испорчены съемщиком.
Форма регистрации сдачи недвижимости как бизнеса – ИП. Менее предпочтительный вариант ООО. Регистрация предпринимательской деятельности зачастую сопряжена с различными трудностями – бумажной волокитой и так далее. Как показала практика, регистрацию проще доверить специалистам консалтинговой фирмы. Их механизм регистрации бизнеса отработан и поэтому требует меньше времени.
Что касается налогообложения, то можно остановиться на стандартном варианте, который уместен в прочих начинаниях. Упрощенка – доходы, хороший вариант. Это шесть процентов от прибыли, плюс платежи в пенсионный фонд.
Посуточная аренда площади станет гарантировано стабильным источником дохода, если квартира будет застрахованной от возможных ЧП: урагана, пожара…
Совет: если вы запланировали посуточную аренду, то оставьте для съемщика минимальный набор мебели, техники, которую не жалко потерять.
Для тех, кто имеет несколько сотен тысяч долларов можно неплохо заработать. Эти деньги можно потратить на приобретение квартиры или с последующей ее перепродажей. Для этих целей необходимо тщательно подбирать варианты. Квартира должна иметь низкую цену из-за отсутствия в ней ремонта.
Идеальным решением будет купить квартиру у асоциальных личностей, готовых отдать ее дешевле рыночной цены, также стоит рассмотреть варианты, когда продавцам необходимы деньги на срочные нужды. Нужно быть готовым к тому, что такая жилплощадь будет выглядеть весьма убого. Как правило, в подобных квартирах напрочь отсутствует хоть какой-то ремонт, а некоторые элементы из обустройства, например, сантехническое оборудование, может быть пропито.
Как здесь лучше всего поступить? Для этих целей следует открыть фирму. На основании договора с владельцем дешевой квартиры можно на определенных условиях заняться ее ремонтом. По обоюдному согласию владелец проживает в ремонтируемой недвижимости, и после продажи получает сумму, оговоренную до ремонта. В данном случае можно не иметь первоначального капитала на покупку целой квартиры, а только средства на ее ремонт. В такой схеме желательно подстраховаться помощью юриста и заключить договор по купле-продаже нотариально. Отдельное внимание следует уделить правильному бумажному оформлению документов, продавец квартиры на момент сделки должен быть дееспособным и находиться во вменяемом состоянии.
Это интересно: если для Вас подобный бизнес является затруднительным в силу каких-то причин, можно рассмотреть другие . К примеру, « » и « «.
При отсутствии нужной суммы денег на покупку квартиры можно . Чаще всего банку необходимо оставлять залог, это может стать собственная квартира, дача или автомобиль. Схема в любом случае будет выгодной. После продажи первой отремонтированной квартиры без проблем погасится кредит и будет некоторая сумма для поиска очередной недвижимости.
В целом такое занятие является прибыльным. Можно рассмотреть пример. Квартира без ремонта стоит порядка 1 миллиона рублей. Потратить на ее ремонт потребуется до 300 тысяч рублей. После качественного ремонта можно смело выставлять ее на продажу, стоимость такой квартиры можно смело назначать от 1 миллион 600 тысяч. Выгода очевидна. На деньги, вырученные от продажи двух-трех квартир за месяц, можно смело содержать фирму с несколькими сотрудниками.
Для успешных продаж среди сотрудников фирмы должен быть грамотный менеджер по продажам. Вместе с находчивым риелтором они будут заниматься подбором подходящей недвижимости.
С давних пор недвижимость относится к наиболее надежным способам сохранности финансов. Подобной гарантии нельзя ожидать ни от денег, ни от золота, ни от драгоценных камней. Ювелирные изделия и благородные металлы относятся к движимому имуществу и могут довольно легко быть утрачены, а наличные средства подвержены инфляции и страдают в результате денежных реформ. Жилье же всегда остается в цене. И даже может служить инструментом для извлечения прибыли. Если знать, как зарабатывать на недвижимости, можно наладить вполне реальный и надежный бизнес. Давайте вкратце рассмотрим основные его схемы.
Как это работает
Итак, зарабатываем на продаже недвижимости. И не только на ней. Инвестировать в жилые объекты можно в разном масштабе и различными методами. А именно покупая и перепродавая квартиры, сдавая помещения в аренду или открыв собственный посреднический бизнес в виде частного риелторского агентства. Покупать или арендовать можно и коммерческие помещения. Другая недвижимость (коттеджи) как объект перепродажи котируется меньше в связи с высокой стоимостью единицы жилья, но тоже вполне востребована.
Не каждый из данных способов доступен любому желающему. Покупка объектов жилья или аренда коммерческого фонда требует вложения очень и очень немалых начальных средств. Подобные инвестиции могут себе позволить в основном коммерческие организации. В числе их возможностей - получение банковского кредита под собственный проект. Но бизнес в сфере недвижимости, то есть заработок на сделках с ее покупкой и продажей, доступен и физическому лицу при наличии необходимого начального капитала.
В чем главные риски
Основной риск бизнеса в этой сфере - отсутствие быстрой окупаемости и возможные в связи с этим убытки. Наиболее популярный вид таких инвестиций - покупка жилья (отдельной квартиры) с целью дальнейшей продажи. В последние годы в связи с кризисом и падением цен в данной сфере объем инвестиций в подобные сделки заметно снизился и составляет не более 15%. Объясняется это отсутствием повышенного спроса в противоположность жилищному буму начала двухтысячных годов.
Покупка жилья в условиях роста спроса на него гарантирует многократный заработок при его перепродаже. Особенно относится это к тем, кто умудрился вложить в данную сферу свободные финансы в последние десятилетия прошлого века. Спустя 10-15 лет прибыль в таких сделках составила десятикратный размер.
В наши дни подобного эффекта ожидать уже не приходится, так как периодов особо бурного роста спроса на жилье (и, соответственно, цен) в ближайшей перспективе не ожидается. В настоящее время отечественный рынок скорее в фазе понижения. Существенно растут в цене лишь объекты доступного жилья. В крупных городах, включая столицу, дорогая недвижимость ажиотажным спросом не пользуется.
О долевом строительстве
Оптимальный вариант для инвестиций - жилье в новостройках. Прочая недвижимость ("вторичка") такого эффекта не даст. Дешевле всего обойдется покупка в доме на стадии котлована. Приобретая квартиру в начальной фазе строительства, вы экономите около 30% ее стоимости. В условиях стабильного рынка это именно та цифра прибыли, расчёт на которую инвесторов можно считать вполне реальным.
Но не следует сбрасывать со счетов огромную массу рисков системы долевого строительства. На самом раннем этапе его их величина максимальна. Для снижения рисков следует выбирать лишь девелоперов с достаточным опытом и солидной репутацией. Косвенными, но не абсолютными признаками этого может послужить множество сданных ранее объектов, ведение деятельности согласно положениям закона ФЗ № 214 "О долевом участии", система кредитных отношений с одним из государственных банков, которые, как известно, выбирают партнеров тщательно и осторожно.
Какие квартиры покупать
Как зарабатывать на недвижимости, обладая необходимой для инвестиций суммой? Какую квартиру лучше покупать? Если вы планируете дальнейшую ее продажу, выбирайте монолитный дом. Это повысит будущую рыночную стоимость объекта. Цена зависит, кроме того, от степени благоустроенности окрестной территории, качества инфраструктуры, наличия рядом необходимых социальных объектов в виде школы, детского сада, больницы и сети магазинов, хорошей транспортной развязки, а в Москве - близости к метро и общего рейтингового показателя района.
Ведущим свой бизнес в столице рекомендуется ориентироваться на планы строительства и расширения сети метрополитена. В Москве в наши дни возрос интерес к недвижимости, расположенной за пределами МКАД. Причины - в росте цен на такие квартиры при подводке в бывший отдаленный район ветки метро. Стоимость жилья возрастает в таких случаях на 15-30%.
Что следует знать о недвижимости в Подмосковье
Цены на жильё растут не только в Москве, но и в области. Наиболее дешевая недвижимость в Подмосковье - квартиры в новостройках Зеленограда. Это связано с некоторой удаленностью города от МКАД. Причём инфраструктурой данный район обладает ничуть не хуже московской. Помимо того, следует обратить внимание на районы Солнцево, где в текущем году планируется открыть ветку метро, Южное Бутово, Дмитровский и т. п.
Другой вариант инвестиций в объекты недвижимости - сдача ее внаем. Как зарабатывать на аренде недвижимости? Съемное жилье востребовано практически всегда. Ведь покупка собственной квартиры далеко не каждому по карману. Планирующему подобный вариант требуется либо свободный объект недвижимости (квартира), либо некоторая сумма в виде начального капитала.
Использовать эти деньги можно, арендовав подходящее по параметрам жилье с целью последующей сдачи. Если же средств достаточно на покупку квартиры, которую впоследствии вы сможете сдавать, считайте, что ваш бизнес ожидает неминуемый успех.
Результат - не скоро...
Но следует иметь в виду, что целенаправленная покупка квартиры под будущую аренду - не самый скорый бизнес. Окупаемость его не так уж и велика. В Москве покупка средней по цене "однушки" оправдает себя примерно лет через пятнадцать, для двухкомнатной этот срок - шестнадцать - восемнадцать лет, а стоимость "трешки" такова, что вернуть все вложенные в покупку средства вы сможете, пожалуй, лишь через четверть века.
Как зарабатывать на недвижимости, используя ипотеку? И возможно ли такое? Вопреки распространенной схеме с покупкой квартиры по ипотеке и последующей сдачей внаем, окупаемость такого жилья не выдерживает никакой критики. Данная недвижимость требует очень долгих выплат кредитных сумм с процентами. Процедура затягивается на десятилетия. Итоговая стоимость жилья в результате бывает завышена в пару-тройку раз. Сдача в аренду подобной квартиры не приносит никакой ощутимой прибыли, максимум покрывает оплату кредита.
Какие квартиры арендуют
Итак, вы решили купить квартиру с целью аренды. Что лучше выбрать? К наиболее востребованным относятся однокомнатные. Их выбирают для аренды чаще всего. Требования к дому в данном случае не слишком высоки. Он может быть и панельным, и не слишком престижным. Если вы не допускаете мысли о будущей продаже такой квартиры или использовании ее для собственных нужд, бюджетное жилье в панельной пятиэтажке - неплохой вариант в смысле экономии первоначальных вложений. Но, имея в виду возможную перспективу продажи, следует озаботиться его приемлемым качеством.
Чаще всего конечная перспектива такой квартиры - стать будущим местом обитания младшего поколения семьи инвестора. В этом смысле вложение денег в жилье - умный и перспективный шаг. К моменту совершеннолетия ребёнка квартира окупит себя и многократно вырастет в цене. Сдавая пока не востребованное жилье в аренду, вы вернете первоначальные вложения и сможете сделать сыну или дочери на совершеннолетие отличный ценный подарок практически бесплатно.
Если денег нет
Возможно ли заниматься бизнесом в сфере недвижимости, не вложив ни копейки начального капитала? Придется вас разочаровать - данная идея относится к числу несбыточных сказок для любителей халявы. Даже решившись на сдачу в аренду собственной квартиры, подумайте о необходимости приведения ее в приличное состояние. То есть потребуются затраты на хороший косметический ремонт.
Вложений потребуют и поиски подходящих вариантов, и оплата частично или полностью услуг ЖКХ для приобретённых объектов, и многое другое. Поэтому без начальных средств в данном бизнесе делать нечего.
Московская недвижимость - золотое дно?
Столица с ее заоблачными ценами на жилье - наиболее перспективное место в плане подобного заработка для ее коренных жителей. Самый распространенный вариант инвестиции в недвижимость рядового москвича - сдача собственной квартиры в хорошем районе за очень приличные деньги с переселением для проживания в съемное жилье какого-либо из городов Подмосковья, где стоимость аренды в разы ниже.
Некоторые решаются на продажу дорогой московской недвижимости и покупку более дешевой в Подмосковье. Разницу в деньгах вкладывают в аренду дополнительного помещения с целью коммерческого найма. Столичная квартира, кроме того, может быть переоборудована под хостел и сдаваться посуточно. Как известно, цены на найм жилплощади в розницу несравнимы с долгосрочной арендой.
Прочие варианты
Как зарабатывать на недвижимости, когда лишней жилплощади в вашем распоряжении нет и не предвидится? Если при этом живете вы в "двушке" или "трешке", и одна комната остаётся незанятой, данную свободную жилплощадь можно пустить внаем.
Часть "квартирных" бизнесменов целенаправленно скупают квартиры, выбирая самые "убитые" - без какого-либо ремонта, часто в ужасном состоянии. Как правило - бывшее имущество алкоголиков и прочих люмпенов. Рыночная стоимость подобного жилья несколько ниже средней, и, раскошелившись на приличный ремонт, при последующей продаже возможно вернуть вложенные средства со значительной "добавкой". Ведь внутреннее состояние квартиры - первое, на что обратит внимание потенциальный покупатель. Многие целенаправленно ищут жилье с ремонтом, так как нет сил или желания возиться самостоятельно, и готовы за это платить.
Есть такая профессия
Как заработать на недвижимости с нуля? Какой способ инвестиций относится к самым малозатратным? Пожалуй, тут можно говорить о частном риелторстве. Посреднику в квартирных сделках начальный капитал не требуется, ведь принцип такого заработка - получение от клиента процента комиссионных за оказанные услуги. Но данный бизнес никак не отнесешь к легким и несложным. Выбравшему риелторскую деятельность предстоит изучение огромного массива информации, активное передвижение по всему городу, общение с огромным числом потенциальных клиентов, поиск которых бизнесмену-одиночке вести труднее, чем профессиональному раскрученному агентству с широкими возможностями саморекламы.
От риелтора требуются, помимо ловкости и пробивных способностей, хорошие коммуникативные навыки и психологическое чутье. Первых результатов при этом можно ожидать не ранее чем через год. И потому на первых порах подобную деятельность имеет смысл вести лишь на правах дополнительного заработка - как исходную ступень в развитии будущего бизнеса.
Бизнес на купле-продаже квартир является самым высокодоходным в процентном соотношении после реального сектора экономики. Основное его преимущество — это пассивный характер заработка. Существенный минус – высокие риски. Однако если правильно анализировать рынок и верно оценивать степень надежности застройщика, риск можно свести к минимуму.
Строительный рынок в крупных российских городах развивается приблизительно с одинаковой интенсивностью. Отличается здесь столица в связи с высоким порогом входа (цена квартир гораздо выше). Отдельного внимания заслуживают такие города как Сочи, которые в 2012-2014 гг пережил настоящий строительный бум из-за огромного вливания инвестиций.
Остальная Россия катится по рельсам неторопливо и основные экономические прогнозы здесь схожи.
Мы взяли Самару по нескольким причинам:
- Это регион.
- Это город-миллионник.
- Это город с большим ежегодным объемом ввода жилья в эксплуатацию.
- И последний немаловажный пункт – автор здесь живет, а, значит, у него была возможность своими глазами и ногами исследовать эту благодатную тему.
Еще несколько лет назад покупка на этапе строительства объекта и его перепродажа после введения в эксплуатацию в среднем через год позволяла получить порядка 15%-20% от стоимости квартиры в сегменте эконом и средней ценовой категории. Такую доходность не один вид пассивного заработка принести не мог.
Сегодня желающие заработать на разнице стоимости новостроек по-прежнему набрасывают эти 15-20 % и часто с успехом продают жилье. Однако нововведения в Налоговом Кодексе (в меньшей степени) и увеличившийся объем вводимого на рынке жилья (в большей степени) грозят этот вид заработка для перекупщиков сильно уменьшить.
С 2010 года в Самаре, равно как и в других больших городах стали реализовываться масштабные проекты застройки территорий жильем эконом-класса. На примере Самары это «Кошелев-проект» на северной окраине города и «Южный город» на южной. Помимо этих масштабных проектов ежегодно строятся новые дома в других районах города («Волгарь», объекты СОФЖИ (Самарский областной фонд жилья и ипотеки), многоэтажные дома на 5 и 6 просеках, ул. Ташкентской и др.)
Ипотечные кредиты позволяют удовлетворить потребности жителей в жилье, благодаря чему коэффициент доступности жилья среди россиян увеличился.
Типичный пример заработка на купле-продаже новостроек
Продажа от застройщика декабрь 2016 года. 2-к квартира в 5-ти этажном доме, площадью 47 кв.м., цена 1620 000 рублей. Срок сдачи 1.06.2017 г.
В апреле 2017 г (через 5 месяцев) перекупщик продает эту квартиру за 2 165 000 рублей с торгом до 50 000 — 60 000 рублей. Его личный доход за эти полгода на проведении этой сделки составит 485 000 рублей.
Выбираем объект для инвестирования
Предположим, что у нас есть 1,5 млн.рублей, которые мы хотим инвестировать в 1 к.квартиру в новостройке с целью ее перепродажи.
Для этого мы должны проанализировать рынок жилья, чтобы выбрать объект, который мы сумеем быстро и выгодно продать.
Поскольку один из застраиваемых районов имеет этажность до 3 этажей, а второй 5-10 этажных домов. То мы будем выставлять ограничения по этажности.
Предполагаемый объект инвестиций: 1 к.квартира-новостройка до 1,5 млн. рублей.
Исходя из этого мини-исследования, можно сделать вывод, что в первом районе гораздо больше предложений в данной ценовой категории. При этом квартиры в основном уже поступают в продажу от физических лиц. Во втором районе количество предложений на вторичном и первичном рынке не намного отличается.
В то же время, как известно, люди, в основном, приобретают жилье на основе личных предпочтений проживания в том или ином месте. Если он всю жизнь прожил, скажем, в Кировском районе, он будет искать квартиру там же или в аналогичном направлении. Именно поэтому строители размещают свои рекламные баннеры в районах проживания своей целевой аудитории. В то же время, бывают и исключения, которые только подтверждают правило.
Пример предполагаемой покупательской активности на карте города по районам:
Карта покупательской активности по районам.
1-я точка новой застройки отмечена красным квадратом, а «ареол обитания» потенциальных покупателей – красным кругом.
Во втором случае, соответственно точка новой застройки отмечена черным квадратом, а место проживания клиентов – черным кругом.
При выборе объектов инвестирования желательно учитывать следующие моменты:
- Надежность застройщика
- Привлекательность объекта для потенциальных покупателей
- Количество аналогичных предложений
Надежность застройщика
В строительный бизнес приходят не случайные люди. Реализация масштабных проектов возможна при наличии больших денежных средств (собственных или заемных), наличия опыта у застройщика, разрешительных документов.
Как правило, строительные компании уже функционируют несколько лет на рынке и можно выяснить какие объекты они возводили и с каким успехом.
Если компания новая, то следует выяснить, кто является учредителем компании и в каких проектах человек участвовал. Если имя руководителя компании звучало в связи со скандальными недостроенными объектами, разумным было бы отказаться от покупки, даже если цена квартиры очень привлекательна.
Низкая цена квартиры и быстрый срок сдачи объекта должно вас насторожить.
В свою очередь участие застройщика в программах, финансируемых из федерального бюджета (жилье для военнослужащих, для молодой семьи и др.), достаточное количество достроенных объектов, банков, участвующих в кредитовании новостройки может служить хорошим признаком.
Перед покупкой обязательно читайте разрешительную документацию: свидетельство на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию.
Пример, который может насторожить:
- Квартира продается существенно ниже аналогичных предложений на рынке.
- Разрешение на строительство получено в далеком 2010 году, с тех пор продлевалось.
- Строительство на площадке или не начиналось, или ведется с огромными задержками.
- Фамилия учредителя упоминалась в связи с недостроенными объектами.
Пример объекта, с высокой долей вероятности недостроя или задержки ввода в эксплуатацию.
Привлекательность объекта для потенциальных покупателей
Объект может строиться надежным застройщиком (в том числе и государственными или окологосударственными структурами, ипотечными операторами), иметь низкую стоимость и возводится на государственные или региональные средства, например, для переселения людей из аварийного жилья. Однако в конечном итоге иметь очень низкую привлекательность для покупателей: не иметь социальной инфраструктуры, возводиться из плохих дешевых материалов, находиться в очень отдаленных районах.
Таким примером применительно к Самаре стал микрорайон «Озерный». Он строился одновременно с «Кошелев-проектом», представлял из себя аналогичные 3-х этажные дома и по сравнению с «Кошелевым» находился гораздо ближе, в Куйбышевском районе.
Однако уже после возведения объекта стало понятно, что инфраструктуры здесь не будет, жителей мало, а дома очень быстро теряют свой изначальный вид. В итоге квартиры здесь продаются через 7 лет дешевле начальной цены и долго.
Пример малоликвидной квартиры на самарском рынке.
Количество аналогичных предложений на рынке
Массовая застройка может привести к избыточному количеству аналогичных предложений. В итоге для того, чтобы продать объект нужно снижать его стоимость, а, значит, заработать на перепродаже не получится.
Идеальным вариантом может стать покупка квартиры по невысокой цене в доме с несколькими секциями в центральных районах города у надежного застройщика. Неудивительно, что такие квартиры очень быстро раскупаются перекупщиками.
Продаем квартиру: этапы продажи, риски и налоги
Не прибегайте к услугам риэлторов при продаже квартиры. Их задача – уговорить вас снизить цену для ее быстрой реализации и получить вознаграждение за факт продажи (чаще стоимость своих услуг риэлторы закладывают в цену недвижимости). Правда в том, что если цена низкая, то квартира и так продается в сжатые сроки.
Услуги сопровождения сделки для продавца хоть раз прочитавшего тематические законы и представляющего этапы купли-продажи недвижимости, не представляют ценности.
Помимо вашей квартиры, риэлторы набирают еще 5-10 квартир в том же районе, и не стоит надеяться, что риэлторы будут с особым рвением пытаться сбыть именно ваш объект. Они часто переносят показы покупателям на более удобное для них время, забывают обновлять объявление на досках объявлений (все мы люди!) и т.д.
Итак, ваша квартира понравилась покупателю и он готов ее купить. Какие шаги вы должны вместе пройти, что он стал владельцем квартиры, а вы получили долгожданную прибыль?
- Подписание договора залога (расписки) и получение залога за продажу квартиру. Этими действиями стороны демонстрируют серьезность своих намерений совершения сделки. Покупатель, как правило, просит показать ему документы или копии паспорта, свидетельства о собственности, кадастрового плана, справок об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, паспорта счетчиков приборов учета (если они установлены), договора ДДУ, акта приема-передачи объекта.
- Заключение сделки, составление и подписание договора купли-продажи. К моменту заключения договора продавец предоставляет выписку из ЕГРП и доверенность на право продажи от супруга если квартира приобретена в браке.
- Перевод денежных средств.
- Регистрация договора в МФЦ.
- Получение свидетельства о собственности (выписки из ЕГРП).
Этапы совершения сделки купли-продажи с привлечением ипотечных средств.
- Покупатель передает залог на основе подписанного договора залога и делает оценку объекта.
- Вы передаете ему копии кадастрового паспорта, своего паспорта, свидетельства о собственности, договора на.
- В течение 5 дней банк оценивает объект и приглашает покупателя на подписание кредитного договора.
- В этот же день, когда покупатель подписывает кредитный договор, вы приезжаете в банк, получаете первоначальный взнос и пишете расписку в получении.
- После этого банк выдает кредитные деньги наличными и Вы с покупателем закладываете их в сейфовую ячейку.
- Уходите на регистрацию договора купли продажи либо через Банк, либо через МФЦ.
- После получения пакета зарегистрированных документов из МФЦ, продавец приносит их в Банк и забирает деньги из ячейки.
Занижение стоимости квартиры в договоре
Уход от налогов практикует 99% собственников, купивших недвижимость на этапе строительства с целью ее дальнейшей перепродажи. В противном случае будет теряться весь смысл перепродажи.
Делается это посредством занижения стоимости в договоре купли-продажи квартиры.
Уход от налогов практикует 99% собственников, купивших недвижимость на этапе строительства с целью ее дальнейшей перепродажи. В противном случае будет теряться весь смысл перепродажи.
Пример: квартира продается по цене 1600000 рублей. В договоре указывается сумма 1300 000 рублей – та цена, за которую квартиры была приобретена у застройщика. По документам владелец продает квартиру по той же цене, что и покупал ее, а, значит, нести в налоговую 13% с 300 000 рублей он не должен.
От этой схемы страдает покупатель в том случае, если он продает недвижимость раньше чем через 5 лет. Если это происходит, то он должен либо заплатить налог с разницы цены, либо также как и предыдущий продавец указывать меньшую сумму в договоре купли-продажи.
Банки дают ипотечный кредит для покупателя по схеме с занижением стоимости квартиры таким образом:
- В основном договоре купли-продажи прописывается стоимость квартиры, например, 1 000 000 рублей, сумма первоначального взноса 100 000 рублей, а сумма кредита 900 000 руб. 900 000 рассчитывается от оценочной стоимости, которая должна быть не меньше 1 300 000 рублей – реальной цены квартиры на рынке.
- При этом в предварительном договоре купли-продажи указывается, что стоимость квартиры фактически 1300 000 рублей, первоначальный взнос 400 000, сумма кредита 900 000 рублей.
- В договоре ниже следует оговорка, что по соглашению сторон, стоимость квартиры в основном договоре купли-продажи будет 1 000 000 руб.
Однако здесь есть риски для продавца. В том случае если покупатель понесет в налоговые органы предварительный договор купли-продажи квартиры с указанной реальной стоимостью для получения вычета, то продавцу придется платить налог 13% с полученных средств при продаже объекта.
Как заработать на перепродаже квартиры, если у вас не хватает денег
Раньше зарабатывать на купле-продаже могли лишь те, кто имел наличными или на банковском счете порядка 1,5 -2 млн.рублей. Сегодня благодаря такому инструменту как ипотека, возможность дополнительного пассивного заработка появилась практически у всех, кто имеет официальный вид заработка и некую свободную сумму в размере 200 000 — 500 000 рублей.
Доступность ипотеки позволила появиться на рынке еще одной категории перекупщиков: продавцов-заемщиков .
Схема их работы:
Приобретается квартира в ипотеку на первичном рынке с первоначальным взносом с целью продажи ее через год по завышенной цене. В течение года сумма долго либо гасится (если есть такая возможность), либо продается, будучи в залоге. Банки проводят такую процедуру без особых проблем, особенно, если первоначальный взнос будущего покупателя полностью покрывает остатки долга перед первым банком.
За год они выплачивают проценты, однако итоговая сумма дохода может перекрыть эти расходы.
Пример . Цена квартиры от надежного застройщика 1 000 000 рублей с черновой отделкой. Первоначальный взнос 200 000 рублей. Кредит на 20 лет с процентной ставкой 10,9. Сумма ежемесячных платежей составит 8200 рублей. За год выплаченная сумма составит 98 400 рублей. Сумма погашения по основному долгу 12 000 рублей, остаток долга банку 998 000 рублей. После введения дома в эксплуатацию квартира продается по цене 1300 000 рублей. Считаем доходность: 1300000 – 998 000 – 98 400 = 203 600 рублей. Это тот заработок, который вы можете получить. В пересчете на месяц это не так уж и много: порядка 17 000 рублей. Тем не менее, это абсолютно пассивный вид заработка и с минимальными рисками.
Если хочется продать объект дороже, то можно выполнить небольшие ремонтные работы – штукатурку стен, электропроводку. В этом случае расходы составят около 20 000 рублей (штукатурка) + 10 000 рублей (электропроводка). Это не такие уж большие затраты, однако покупателей такая квартира привлечет с большей долей вероятности и цена ее может быть от 1350 000 рублей до 1400 000 рублей.
На данный момент, большое количество людей, которые не желают
вкладываться в фондовые рынки (акции компаний, облигации, валютный
рынок Форекс и пр.), не доверяют финансовым организациям (банкам на
депозиты, вклады) и пробуют получать доходы на перепродаже
недвижимости.
Как заработать на перепродаже квартир
Как показывает практика — вложение денежных средств в недвижимость
намного надежнее и выгоднее, чем инвестирование в финансовые
инструменты. Для того, чтобы начать бизнес по перепродаже
недвижимости достаточно иметь начальный капитал на покупку комнаты
(однокомнатной квартиры и т.д.) и уже всерьез можно начинать
зарабатывать на перепродаже квартир.
Какую квартиру купить для перепродажи?
Один самых выгодных вариантов заработка на недвижимости — это
покупать квартиру в плохом или аварийном состоянии, сделать ремонт и
перепродать. Желательно для покупки выбирать 2-х комнатные квартиры,
так как эти квартиры пользуются хорошим спросом. Лучше покупать
квартиру в самом плохом состоянии, например, обгоревшую или
затопленную, где выбиты окна и плохой санузел. Такие квартиры, как
правило, можно купить намного дешевле (перед покупкой хорошо
поторговаться с хозяином). Если квартира будет в хорошем состоянии, с
ремонтом и мебелью, то дешевле квартиру не купить. Отдельно стоит
отметить бизнес по срочному выкупу квартир.
Какой должен быть ремонт в квартире?
После того, как купили квартиру без ремонта можно подготавливать её к
ремонту. Сначала нужно заменить стояки холодной и горячей воды,
батареи и трубы отопления (радиаторы). Кухню следую делать из дешевой
кафельной плитки. По возможности замените сантехнику в туалете и
ванной.
Главное чтобы в квартире всё было новым или в хорошем состоянии. Не
следует устанавливать дорогую и качественную кафельную плитку,
сантехнику, лучше остановитесь на отечественном производителе.
Не экономьте на качестве, покупайте сантехнику и т.д., где дают гарантию.
Также замените окна и входную дверь. Можно установить китайскую
недорогую металлическую входную дверь и самые недорогие
пластиковые окна с минимальным комплектом фурнитуры. Замените
выключатели, розетки в квартире на новые и поднимите их на высоту в 80
сантиметров (по европейскому стандарту)
Если требуется залейте бетонный пол (бетонную стяжку), постелите
недорогой ламинат (под паркет). Оклейте комнаты виниловыми обоями
(такие обои скрывают неровности стен). Покупайте обои с геометрическим
рисунком, по моде. На этом ремонт можно считать оконченным. Остаётся
выставить квартиру на продажу.
Расходы и доходы от заработка на перепродаже
квартир
Вышеописанный ремонт в типовой 2-х комнатной квартире занимает
примерно 2-3 месяца и будет стоить примерно 2 — 4 тыс. $. (зависит от
региона проживания и стоимости строительных материалов)
Если на ремонт ушло, например, 4000 $, то прибавляйте к стоимости
квартир 8000 $, примерный доход бизнеса на перепродаже квартир будет
равен 200 %
